Las principales dificultades a la hora de llevar a cabo un cambio de uso en Barcelona tienen que ver el cumplimiento de los requisitos normativos en cinco ámbitos fundamentales: el planeamiento urbanístico, el código civil, la normativa de habitabilidad y el Código Técnico de la Edificación. Si el proyecto puede satisfacer esos requerimientos, será viable. A continuación, profundizaremos en ellos.

¿Qué hay que comprobar para conocer la viabilidad del cambio de uso?

En un proyecto de cambio de uso de local a vivienda, se deben tener en cuenta los siguientes aspectos clave:

1. Encaje con el planeamiento urbanístico

Lo primero que debe comprobarse es la compatibilidad del uso residencial con la parcela. Si el edificio no se encuentra fuera de ordenación, es fundamental verificar cuántas viviendas admite la parcela según la normativa. Si la parcela tiene menos viviendas que el número máximo permitido, significa que no ha agotado su densidad máxima de viviendas, lo que hace viable el cambio de uso, siempre que cumpla el resto de los requisitos. Si ya se ha alcanzado la densidad máxima, el cambio de uso no será viable. Este es el primer paso en el estudio de viabilidad.

En el área metropolitana de Barcelona, esta regulación se encuentra en el Plan General Metropolitano. En el resto de Cataluña, se debe revisar la normativa específica del municipio donde se ubique el edificio.

2. Cumplimiento del Código Civil

En edificios plurifamiliares, se deben tener en cuenta las circunstancias que regula el derecho civil. Los Estatutos de una comunidad de propietarios pueden prohibir el cambio de uso de locales a vivienda. Si no se prohíbe, el Código Civil Catalán exige la autorización de la comunidad de propietarios para cualquier intervención que afecte a los elementos comunes del edificio. El cambio de uso suele requerir modificaciones en estos elementos para cumplir con los requisitos de habitabilidad y constructivos, que se detallan más adelante.

3. Requisitos de la normativa de habitabilidad

El Decreto 141/2012 de Cataluña regula las condiciones de habitabilidad para viviendas nuevas creadas a partir de un cambio de uso. Este decreto establece superficies mínimas para cada estancia (salas, habitaciones, cocina, baño), requisitos de ventilación e iluminación natural, y accesibilidad (por ejemplo, disponer de recorridos y baños practicables en silla de ruedas).

En Barcelona y su área metropolitana, además, se deben cumplir las condiciones de habitabilidad de las Ordenanzas Metropolitanas de Edificación (OME).

Para determinar la viabilidad de este aspecto, es necesario elaborar un plano del estado actual del local y proponer una distribución de la vivienda que cumpla con todos los requisitos. Si no es posible distribuir la vivienda conforme a estos requisitos, el proyecto no será viable.

4. Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación

El Código Técnico de la Edificación establece los requisitos que deben cumplir los edificios, tanto nuevos como aquellos que provienen de un cambio de uso. Las viviendas nuevas deben garantizar la seguridad estructural, protección frente a incendios, aislamiento acústico, salubridad y eficiencia energética.

Aunque en general siempre existe una solución técnica para cumplir con estos requisitos, este aspecto puede representar un obstáculo para la viabilidad económica del proyecto. Sin embargo, esta cuestión puede evaluarse durante la fase de estudios previos.

En resumen, conocer la viabilidad de un cambio de uso implica cumplir con los requisitos normativos en urbanismo, derecho civil, habitabilidad y construcción. Cada uno de estos aspectos debe ser cuidadosamente evaluado antes de iniciar el proyecto.

¿Cómo se tramita un proyecto de cambio de uso?

Una vez comprobada la viabilidad del cambio de uso, las fases para llevar a cabo el proyecto son las siguientes:

1. Redactar el proyecto de cambio de uso.

En el proyecto se describen con precisión las obras para cumplir con todos los requisitos normativos. Incluye la memoria descriptiva, la justificación normativa, los planos generales de la obra, y los detalles constructivos. Este proyecto se presenta al Ayuntamiento, y una vez éste otorga la licencia de obras, el cambio de uso está garantizado. Paralelamente, mientras el ayuntamiento resuelve la solicitud de licencia, se puede obtener presupuesto de diferentes constructoras, para contratar la ejecución de las obras.

2. Ejecución de las obras.

Las obras las realiza un constructor, bajo la dirección facultativa realizada por los arquitectos. La experiencia aquí es fundamental: habrá que resolver cualquier imprevisto, asegurar la correcta ejecución de las soluciones técnicas descritas en el proyecto y velar por la seguridad y salud en la obra. Asimismo, un buen control de obra permite tener acotado el presupuesto y evitar desviaciones que puedan comprometer el éxito del proyecto.

3. Tramitación del final de obra.

Una vez finalizada la obra finalizada, se tramita la documentación siguiente:

En resumen, un cambio de uso es un proyecto de complejo ya que supone la modificación de la calificación urbanística de un inmueble. Este proceso va más allá de una reforma interior, ya que conlleva una serie de implicaciones legales, urbanísticas y técnicas que deben ser gestionadas con el máximo rigor para garantizar la viabilidad del proyecto.

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Si estáis valorando transformar un local a vivienda, no dudéis en contactarnos para explicarnos vuestras necesidades o solicitar presupuesto de proyecto de cambio de uso de local a vivienda