Decreto de habitabilidad 141/2012 y decretos anteriores
Última actualización: 17 de octubre de 2026
El Decreto 141/2012 es el decreto de habitabilidad vigente en Cataluña. Fija las condiciones mínimas que debe cumplir una vivienda para ser habitable y regula la cédula de habitabilidad. Está vigente desde el 3 de noviembre de 2012.
No todas las viviendas tienen que cumplir lo mismo: lo que se exige depende sobre todo de cuándo se construyó la vivienda y de si es nueva, existente o resultado de una rehabilitación. En esta guía resumimos sus requisitos, con la referencia del apartado correspondiente, y repasamos los decretos anteriores, que siguen siendo la referencia para muchas viviendas.
En este artículo
Cifras clave
El decreto en cuatro cifras
36 m²
Superficie útil mínima
De una vivienda de nueva construcción (anexo 1, apartado 3.1).
2,50 m
Altura libre mínima
En viviendas nuevas; 2,20 m en baños, cocina y pasos (anexo 1, apartado 3.5).
25 / 15 años
Vigencia de la cédula
25 años en obra nueva; 15 en segunda ocupación y rehabilitación (artículo 9.1).
30 días
Plazo para resolver
Días hábiles para conceder o denegar la cédula; si no hay respuesta, se entiende concedida (artículo 16).
Ámbito
Qué regula el decreto de habitabilidad vigente y a qué viviendas se aplica
El decreto tiene dos partes: los requisitos técnicos que debe cumplir cada vivienda y el procedimiento para obtener la cédula de habitabilidad. Los requisitos se recogen en anexos, y el que se aplica depende del tipo de vivienda (artículo 1):
| Tipo de vivienda | Qué se le aplica |
|---|---|
| Vivienda de nueva construcción | Anexo 1 |
| Vivienda existente construida antes del 11 de agosto de 1984 | Anexo 2 |
| Vivienda existente construida a partir del 11 de agosto de 1984 | El decreto vigente en la fecha de la licencia de obras o del final de obra (disposición transitoria primera) |
| Vivienda resultante de una rehabilitación, cambio de uso o división | Anexo 1 o 2, con las excepciones del anexo 4 |
El anexo 3, sobre viviendas dotacionales públicas, fue derogado en 2020 por el Decreto ley 50/2020. Las ordenanzas municipales pueden ser más exigentes que el decreto, pero nunca menos (artículo 2.1).
Obra nueva
Anexo 1 del Decreto 141/2012: requisitos para viviendas nuevas
Son las condiciones más completas del decreto. Estas son las que más condicionan el diseño de una vivienda:
| Requisito | Valor mínimo | Apartado |
|---|---|---|
| Superficie útil | 36 m², con al menos sala de estar-comedor, un baño y equipo de cocina | 3.1 |
| Altura libre | 2,50 m. 2,20 m en baños, cocina y pasos. Excepcionalmente 2,30 m en sala, comedor y habitaciones por paso de instalaciones o vigas, en un máximo del 20 % de la superficie de la pieza | 3.5 |
| Sala de estar o comedor | Debe caber un círculo de 2,80 m de diámetro y tener al menos 2,20 m de fachada | 3.7.2 |
| Cocina | Paso libre de 1,00 m delante del mostrador | 3.7.3 |
| Habitaciones | 6 m² como mínimo. En viviendas de 3 o más habitaciones, una debe admitir un cuadrado de 2,60 × 2,60 m; el resto, de 2,00 × 2,00 m | 3.8 |
| Luz y ventilación naturales | Ventanas de al menos 1/8 de la superficie de cada estancia y habitación | 3.9.1 |
| Fachada | Perímetro de fachada igual o superior a la superficie útil dividida por 9 (S/9) | 3.6.2 |
| Baños | Hasta 3 habitaciones: 1 inodoro, 1 lavamanos y 1 ducha o bañera. Con 4 o más: 2 inodoros y 2 lavamanos | 3.11.1 |
| Accesibilidad interior | Vivienda practicable: puertas de 0,80 m, pasos de 1,00 m y círculo de giro de 1,20 m | 3.4.1 |
| Ascensor | Obligatorio en edificios plurifamiliares. En edificios de hasta 4 viviendas y hasta planta baja + 2 basta con reservar el hueco (1,60 × 1,60 m) | 2.4.1 |
| Cocina: extracción | Extracción mecánica sobre el aparato de cocción, conducida hasta la cubierta | 3.15 |
| Protección de desniveles | Barandillas en desniveles de más de 0,55 m | 3.16 |
El apartado 3.7.1, que exigía 20 m² para el espacio de estar, comedor y cocina, fue derogado en 2020 (Decreto ley 50/2020).
Viviendas existentes
Anexo 2 del Decreto 141/2012: viviendas construidas antes de 1984
Las viviendas construidas antes del 11 de agosto de 1984 tienen requisitos más básicos, pensados para el parque de viviendas antiguo. Son los que se comprueban, por ejemplo, para renovar la cédula de un piso del Eixample o de Ciutat Vella:
| Requisito | Valor mínimo | Apartado |
|---|---|---|
| Superficie útil | 20 m². Excepcionalmente, entre 15 y 20 m² si la licencia es anterior al 1 de febrero de 1984 y la vivienda tenía cédula vigente en 2012 | 4.1 y 4.2 |
| Altura | No se fija una altura mínima, pero las zonas de menos de 1,90 m no cuentan como superficie útil | 4.1 |
| Sala | 10 m², con un cuadrado de 2,40 × 2,40 m y ventana de al menos 0,80 m². Si incluye la cocina, 14 m² | 5.1 |
| Habitaciones | 5 m², con un cuadrado de 1,80 × 1,80 m y ventana de al menos 0,40 m² | 5.2 |
| Baño | Lavabo, inodoro y ducha o bañera. El inodoro, en un recinto que se pueda cerrar | 6.4 |
| Cocina | Fregadero y cocina eléctrica o de gas en la misma pieza, con ventilación | 6.5 |
| Instalaciones | Agua fría y caliente, desagües con sifón y electricidad en buen estado | 6.1 a 6.3 |
| Construcción | Sólida, sin humedades ni filtraciones y con barandillas en desniveles de más de 0,60 m | Apartado 3 |
¿Y las viviendas construidas a partir de agosto de 1984?
No tienen anexo propio. Para obtener la primera cédula deben cumplir el decreto de habitabilidad que estaba vigente cuando se obtuvo la licencia de obras o cuando se terminó la construcción. Para renovarla, los requisitos exigidos al expedir la primera cédula. En ambos casos también es válido cumplir los requisitos de obra nueva del anexo 1 (disposición transitoria primera, punto 3). Por eso sigue siendo importante conocer los decretos anteriores.
Rehabilitación
Anexo 4: rehabilitación, cambios de uso y división de viviendas
Cuando se rehabilita un edificio, se cambia el uso de un local a vivienda o se divide una vivienda, la vivienda resultante obtiene una cédula de primera ocupación de rehabilitación. Según el tipo de intervención (anexo 4, grupos A a J) se aplica el anexo 1 con excepciones o, en las reformas interiores, el anexo 2 con algunos requisitos añadidos. Las claves:
Si quieres convertir un local en vivienda, el primer paso es comprobar si es viable. Te lo explicamos en nuestro servicio de cambio de uso a vivienda.
Artículo 4
Ocupación máxima de una vivienda
El decreto fija cuántas personas pueden vivir en una vivienda según el número y el tamaño de sus habitaciones. Este dato consta en la cédula y sirve para detectar casos de sobreocupación:
| Habitación | Personas |
|---|---|
| De 5 m² o más | 1 |
| De 8 m² o más | 2 |
| De 12 m² o más | 3 |
| Vivienda sin habitaciones (solo espacio común) | 2 |
Se exceptúan las familias vinculadas por parentesco, siempre que el exceso no cause problemas de salubridad ni de convivencia (artículo 4.1).
Capítulo II
La cédula de habitabilidad según el Decreto 141/2012
La cédula es el documento que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. El decreto distingue tres tipos (artículo 8.2): de primera ocupación para viviendas nuevas, de segunda ocupación para viviendas existentes y de primera ocupación de rehabilitación.
Cuándo se necesita
Antes de ocupar una vivienda nueva o modificada, y para vender, alquilar o ceder el uso de cualquier vivienda (artículo 9.2). Las compañías de agua, luz, gas y telecomunicaciones la piden para contratar (artículo 11).
Cuánto dura
25 años en viviendas de nueva construcción y 15 años en segunda ocupación y en viviendas rehabilitadas (artículo 9.1).
Quién la concede y en qué plazo
La Agencia de la Vivienda de Cataluña o el ayuntamiento, si tiene la competencia delegada. Tienen 30 días hábiles; si no responden, se entiende concedida (artículos 13 y 16).
Qué no acredita
La cédula no legaliza la vivienda desde el punto de vista urbanístico: que no se ajuste al planeamiento no es motivo para denegarla (artículo 17.2).
Histórico
Decretos de habitabilidad anteriores en PDF
Una vivienda existente debe cumplir, como mínimo, la normativa vigente cuando se construyó. Estos son los decretos que han regulado la habitabilidad en Cataluña y el periodo en que estuvieron vigentes:
| Decreto | Vigencia | Observaciones |
|---|---|---|
| Decreto 141/2012 ↗ | Desde el 03/11/2012 | Vigente. Anexo 1 para obra nueva, anexo 2 para viviendas anteriores a 1984 |
| Decreto 55/2009 (PDF) | 09/10/2009 – 02/11/2012 | Condiciones de habitabilidad y cédula; derogado por el Decreto 141/2012 |
| Decreto 259/2003 (PDF) | 30/12/2003 – 08/10/2009 | Requisitos mínimos de habitabilidad y cédula |
| Decreto 28/1999 (PDF) | 17/02/1999 – 29/12/2003 | Unificó en un solo texto los decretos 274/1995 y 314/1996 |
| Decreto 314/1996 (PDF) | 24/09/1996 – 16/02/1999 | Modificó el Decreto 274/1995 |
| Decreto 274/1995 (PDF) | 18/04/1996 – 23/09/1996 | Nivel de habitabilidad objetiva; derogó los decretos de 1983 |
| Decretos 346/1983 (PDF) y 571/1983 ↗ | 11/08/1984 – 17/04/1996 | El 571/1983 modificó el 346/1983 |
Los decretos derogados se pueden descargar en PDF desde nuestra web. El Decreto 141/2012 enlaza a su texto consolidado en el Portal Jurídico de Cataluña, con todas las modificaciones, y el 571/1983 a su ficha en el mismo portal. Las viviendas construidas antes del 11 de agosto de 1984 se valoran con el anexo 2 del Decreto 141/2012.
Contexto
Normativa relacionada
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre el decreto de habitabilidad
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Fuentes: Decreto 141/2012, de 30 de octubre (DOGC núm. 6245, de 2 de noviembre de 2012), texto consolidado en el Portal Jurídico de Cataluña, consultado en octubre de 2026. Vigencia de los decretos anteriores según el Colegio de la Arquitectura Técnica de Barcelona (CATEB). Este resumen es divulgativo y no sustituye al texto oficial.
