La densidad máxima de vivienda es el parámetro regulador que encontramos en la mayoría de los planeamientos urbanísticos para limitar una «sobrepoblación» por unidad de superfície en las ciudades y regular la densidad en función de criterios urbanísticos. Es importante tenerlo en cuenta cuando se hacen viviendas de nueva creación en edificios de obra nueva o también cuando se realiza un cambio de uso, o incluso una segregación de viviendas (partir en dos o tres una vivienda grande) proceso en el cual también se crean nuevas viviendas.
En Barcelona, este parámetro aparece regulado en dos normativas:
- N.N.U.U. Normativas Urbanísticas del Plan General Metropolitano
- O.M.E. Ordenanzas Metropolitanas de la Edificación
1. NNUU del Plan General Metropolitano de Barcelona
Encontramos las definiciones de densidad de vivienda para cada zona:
DENSIDAD DE VIVIENDA EN ZONA 12
El artículo original definia la densidad de vivienda en función de un ratio por hectárea.
Artículo 318 – Número máximo de viviendas por parcela. Las solicitudes de edificación en la subzona I, de sustitución de la edificación antigua,deberán limitar el número de viviendas por parcela, al que por exceso resulte del límite de doscientas viviendas por hectárea de suelo, o parte proporcional, edificable en cada parcela a la altura reguladora correspondiente.
Pero este artículo se modificó en el 2004 debido a la complicación que suponía la contabilidad de viviendas a la hora de realizar operaciones de cambio de uso.
El artículo final con la modificación, referida al municipio de Barcelona, es el siguiente:
Art. 318. Número máximo de viviendas por parcela (de aplicación exclusiva en el municipio de Barcelona) 1. Las solicitudes de edificación en la subzona I, de sustitución de la edificación antigua, deberán limitar el número de viviendas por parcela al que, por exceso, resulte de dividir la superficie construida por el módulo de 80 m2. 2. A los efectos de este artículo, se entiende por superficie construida la comprendida entre los cerramientos exteriores del edificio. Se incluyen los patios de luces y de ventilación, y se excluyen los cuerpos salientes y la superficie de planta baja que sobrepase la profundidad de las plantas piso.
Podéis consultar el artículado completo aquí: artículo 318
DENSIDAD DE VIVIENDA EN ZONA 13
El artículo 323 es el que regula el número de viviendas en las zonas de ensanche, la zona 13 según el planeamiento, las modificaciones del artículo que se detallan a continuación hacen referencia al ámbito de Barcelona aunque en Badalona y en Santa Coloma de Gramenet también asumieron el módulo de 80 m2 por vivienda.
El artículo 323 – Número máximo de viviendas por parcela de las normas urbanísticas del PGM del 1976 dice: «Las edificaciones que se levanten en la subzona I, intensiva, y en la subzona II, semiintensiva, no podrán pasar por parcela un número de viviendas igual al que resulte por exceso de aplicar el máximo de 350 y 250 viviendas, respectivamente , por hectárea de suelo, o parte proporcional, edificable a la altura reguladora correspondiente.»
A continuación citamos el artículo modificado:
La modificación del Art. 323 – Número máximo de viviendas por parcela : «(De aplicación exclusiva en el municipio de Barcelona) 1. Las edificaciones que se levanten en la subzona I, intensiva ya la subzona II, semiintensiva, no podrán pasar por parcela un número de viviendas igual al que resulte, por exceso, de dividir la superficie construida por el módulo de 80 m2. 2. A los efectos de este artículo, se entiende por superficie construida la comprendida entre los cerramientos exteriores del edificio. Se incluyen los patios de luces y de ventilación, y se excluyen los cuerpos salientes y la superficie de planta baja que sobrepase la profundidad de las plantas piso. (…)
Podéis consultar el artículado completo aquí: artículo 323
Como habréis podido observar los dos artículos modificados son iguales, al contrario de el articulado original que distinguia densidad de vivienda en zona 12 y zona 13. Si bien puede ser lógico que hayan distintas densidades en función de la zona en la que se encuentra el edificio (tal vez seria muy aburrida una ciudad con una densidad siempre igual) si definimos la densidad en función de la superfície construida, este será una condición senzilla y siempre igual normativamente, pero mantendremos esta variedad de densidades ya que en las zonas en que hay más superficie construida porque se permite más edificabilidad inherentemente tendrá un potencial de densidad de vivienda mayor. Creemos pues que ha sido una buena modificación normativa.
2. Ordenanzas Metropolitanas de la Edificación
Article 179 – Nombre màxim d’habitatges per parcel·la
A efectes del que disposen els articles 318 i 323 de les Normes urbanístiques del Pla general metropolità, es determina el següent:
1. Els límits de 200, 350 i 250 habitatges per hectàrea fan referència als valors mitjans de les unitats de zona de nucli antic i de densificació urbana intensiva i semiintensiva.
2. Aquests límits referits a la porció de parcel·la inclosa dins de la profunditat edificable de l’illa respectiva es transformen en 334, 500 i 358 habitatges per hectàrea, respectivament.
Aprovada definitivament, de conformitat amb 68 de la Carta Municipal de Barcelona, pel Plenari del Consell Municipal de 30 d’abril de 2004 (BOP núm. 302 de 17/12/04).
Títol III
Disposicions complementàries de les Normes urbanístiques
Capítol 1r.
Disposicions sobre l’edificació en general
Art. 179. Nombre màxim d’habitatges per parcel·la.
Es deroga aquest article.
Siempre he tenido la duda de que cuando el número se toma por exceso, ¿quiere decir que si me sale un decimal menor que 5 puedo tener una vivienda más?
Es decir, ¿un valor de densidad 3,2 quiere decir que me permiten 4 viviendas?
Hola María José,
Exacto. El valor que resulte, por exceso, de dividir la superficie construida del edificio entre el módulo «X» significa que hay que redondear hacia arriba.
Saludos cordiales,
Hola.
No decís nada sobre la ORME aplicable a la zona 13E.
En su artículo 4 dice: «Article 4. Aprofitament
Cap edifici, pel que fa referència al cos principal, edificat a tota alçada, no podrà tenir com a resultat de l’aplicació d’aquesta Ordenança, un sostre, un nombre de plantes o un nombre d’habitatges superior al definit pel planejament vigent.»
¿No creéis que se ha de aplicar el módulo de 80,00 m2 sobre lo que permite el planeamiento y no sobre lo que está construido, al menos en el caso del Ensanche?
Saludos,
Hola Carlos,
Primero de todo, gracias por leer nuestro artículo y por tu pregunta.
No creemos que el artículo 4 de la ORME entre en contradicción con lo que dice la Llei de Urbanisme y reflejado en el Pla General Metropolità y sus normativas. Estas vienen a decirnos que no se admitirán cambios de uso en las situaciones de fuera de ordenación, sin embargo sí en situaciones de volúmenes disconforme. Se dice en las normas del planeamiento que en un volumen disconforme son autorizables las obras de rehabilitación, consolidación y los cambios de uso de acuerdo con el planeamiento. Incluso en algunos casos se podría aumentar el volumen. Puedes encontrarlo en el artículo 222 de las Normas Urbanísticas del Pla General Metropolità, que dice así:
“6. Els edificis i instal·lacions construïdes abans de l’aprovació d’aquest Pla que resultin disconformes amb les condicions d’edificació que determina, i no estiguin incloses als supòsits de l’apartat 4 ”.
Los supuestos del apartado 4 son de fuera de ordenación, y sigue “podran ser objecte d’obres de: consolidació, reparació, modernització, millora de les seves condicions estètiques i higièniques, modificació d’ús, rehabilitació i, si fa al cas, augment de volum.”
Si observamos la Ordenanza Metropolitana de Rehabilitació (no la ORME que se aplica sólo al Eixample) nos define las actuaciones sobre edificios en volumen disconformes: dice que pueden incluir cambios de uso y estas actuaciones se regirán porque el número de viviendas, se mantendrán las existentes y el aumento de su número estará limitado por el máximo número de viviendas por parcela definido por cada zona (pero si vas al artículo 323 verás que aparece el módulo de 80 m2 en una modificación de 2004 que es casi igual al artículo 180 de las disposiciones generales)
Las ORME (del 2002) en su artículo 4, se refieren a que nunca excederán el planeamiento vigente, pero entendemos que el planeamiento vigente son las Normas Urbanísticas. Y las normas urbanísticas se modificaron en 2004 “Modificació dels articles 176, 178 i 180 de les OO.MM. d’Edificació en matèria de rehabilitació d’edificis, a Barcelona” quedando el redactado donde se especificaba el número máximo de viviendas de esta manera:
“1. A les zones d’habitatge plurifamiliar, el nombre màxim d’habitatges que podrà construir¬se en una determinada parcel·la, no serà superior al que resulta de dividir la superfície total construïda de l’edifici pel mòdul de vuitanta metres quadrats (80 m2).
A les zones subjectes a ordenació volumètrica específica que comptin amb un plane¬jament anterior al Pla general metropolità en el que s’estableixin limitacions específiques de densitat, s’aplicarà també la determinació anterior.”
Esperemos nuestra respuesta te haya sido útil
Saludos cordiales,
Hola amigos,
Hoy he tenido conocimiento de la nueva guía publicada por el ayuntamiento para unificar criterios a la hora de calcular la densidad de viviendas. Esto afecta particularmente a las obras de cambio de uso a vivienda en edificios de volúmenes disconformes con el planeamiento actual. Antes se tomaba la superficie construida ahora hay que tomar la superficie que permitiría el PGM hoy día. Realmente se acabaron los cambios de uso en Barcelona, no creéis?
Buenas tardes, María José,
En primer lugar, disculpa la demora en la respuesta.
Efectivamente, en julio el ayuntamiento publicó una guía con un nuevo criterio a la hora de calcular la densidad de viviendas. Según ésta, el número máximo de viviendas debe calcularse en base a la superficie edificable en lugar de la construida, a pesar de que lo que expresa el articulado del PGM es que éste resulta de dividir «la superficie construida por el módulo de 80», que es lo que aparece también en la guía anterior.
A pesar de que el ayuntamiento publicó esta guía en julio, en las resoluciones de solicitudes de licencias de cambio de uso han aplicado este criterio desde principios de año, de acuerdo con las instrucciones recibidas por los técnicos municipales mediante una circular interna. La existencia de esa circular únicamente nos consta por informaciones verbales que nos han facilitado tanto algunos técnicos municipales como los servicios jurídicos del COAC, nuestro colegio profesional. A efectos prácticos, si este criterio se consolida, va a resultar prácticamente imposible llevar a cabo proyectos de cambio de uso en edificios disconformes en Barcelona, que son buena parte de los construidos antes de la aprobación del PGM en 1976.
Este cambio ha afectado a dos proyectos de cambio de uso que teníamos en marcha pero no a otros que, a pesar de estar también en situación de disconformidad, han sido resueltos favorablemente. Nos consta por compañeros y por el propio COAC que hay un buen número de afectados. Por esa razón, según nos indican desde nuestro colegio, está previsto que durante los meses de septiembre y octubre técnicos del COAC y del Ayuntamiento de Barcelona se reúnan para abordar la situación creada y buscar una solución. Lo que nos han recomendado los asesores jurídicos es que los promotores afectados recurran para tener prueba de su disconformidad con la resolución. Lamentablemente no sabemos cómo acabará este asunto. A nosotros el criterio anterior nos parecía razonable. Lo que es inaceptable es un cambio de criterio sin publicidad ni anticipación, causando inseguridad jurídica y perjuicio económico a ciudadanos y empresarios. Así que esperamos que de esas reuniones se acuerde, por lo menos, una solución para aquellos a los que les ha pillado el cambio durante la tramitación de sus expedientes.
Gracias por participar en el blog. Saludos,
hola, muy buen artículo. Nosotros también nos hemos visto envueltos en este cambio de criterio de aplicación de la norma. Entramos la solicitud de licencia en marzo de 2022 y nos la denegaron cuando publicaron la circular. Recurrimos la propuesta de denegación en septiembre y 8 meses más tarde nos ha llegado el decreto de denegación. ¿Sabes si el COAC y el Ayuntamiento se reunió y si hubo algún avance en algún sentido. Gracias por adelantado.
Disculpa la tardanza en responder. Por lo que sabemos, hubo reuniones COAC – Ayuntamiento sin que éste modificase su posición. Propusimos a los servicios jurídicos del COAC que se convocase a los afectados por el cambio de criterio para valorar la posibilidad de plantear alguna iniciativa legal conjunta, pero parece que no ha habido ningún interés en hacerlo. Unos clientes están estudiando la posibilidad de plantear un contencioso administrativo contra el ayuntamiento con su abogado. Saludos,