Superficie construida y superficie edificable: qué son, cómo se calculan y qué valor tienen

Las cuatro se expresan en m², pero miden cosas distintas y las fija una norma distinta. Confundirlas es la causa de la mayoría de malentendidos en compraventas, tasaciones y licencias.

La superficie útil tiene sus propias reglas, que explicamos en la superficie útil según el Decreto de habitabilidad. En este artículo nos centramos en la construida y en la edificable.

La superficie construida incluye todos los elementos de obra de una edificación: muros, tabiques, pilares, conductos y, según el criterio aplicable, balcones, terrazas o porches. Siempre se mide en m² sobre el plano horizontal.

A la pregunta de cómo se calcula, la respuesta honesta es: depende de para qué. No se mide igual para el Catastro que para justificar la edificabilidad de un proyecto o el número máximo de viviendas de un edificio.

El criterio más utilizado es el del Catastro, recogido en la norma 11.3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio:

«Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.»

En el esquema, la línea roja discontinua marca la superficie construida: (A) terraza cubierta abierta, que computa al 50 %; (B) terraza cerrada por tres lados, que computa al 100 %; (C) patio de luces, que se descuenta; (D) interior de la vivienda, que computa al 100 % con muros y tabiques.

En un edificio de varias viviendas, la superficie construida total de cada una suma la parte privativa más la parte proporcional de los elementos comunes (escalera, vestíbulo, cuartos de instalaciones). La que aparece en la consulta del Catastro es la superficie con comunes, y por eso casi siempre es mayor que la que se mide dentro del piso.

Cuando la vivienda comparte un muro con otra construcción, ese muro se reparte a partes iguales: la superficie construida se mide hasta el eje de la medianera.

La vivienda de la izquierda se mide por la cara exterior de sus fachadas y hasta el eje del muro compartido con la vecina.

Los planes urbanísticos definen su propia superficie construida para controlar la edificabilidad y la densidad, y en un mismo plan puede haber definiciones distintas según el parámetro. En Barcelona, por ejemplo, para calcular el número máximo de viviendas en las zonas 12 y 13 del Plan General Metropolitano se incluyen los patios de luces y de ventilación y se excluyen los cuerpos salientes, los sótanos y la planta baja que supera la profundidad edificable. Para la edificabilidad rige, en cambio, la definición de las normas urbanísticas de cada zona.

Otros planes son más explícitos: las normas del Plan General de Zamora incluyen escaleras y elementos comunes, cuentan al 100 % los cuerpos salientes cerrados y al 50 % los abiertos y los entrantes, y excluyen los espacios de altura libre inferior a 1,50 m. La conclusión práctica es siempre la misma: hay que leer la definición del plan del municipio concreto.

Son las dudas más habituales. La tabla resume el criterio del Catastro y el criterio habitual de los planes urbanísticos, que siempre hay que confirmar en las normas del municipio.

La superficie edificable —también llamada techo edificable o edificabilidad— es la superficie construida máxima computable que se puede levantar en una parcela. La fija el plan urbanístico mediante el índice de edificabilidad, expresado en m² de techo por m² de suelo (m²t/m²s). En otros casos el plan la fija de forma indirecta, combinando altura reguladora, número de plantas, profundidad edificable y ocupación máxima.

La fórmula básica es:

superficie edificable = superficie de la parcela × índice de edificabilidad

Ejemplo: en una parcela de 100 m² con un índice de 1,5 m²t/m²s, la superficie edificable es 100 × 1,5 = 150 m² de techo.

Esos 150 m² se pueden repartir en varias plantas respetando el resto de parámetros del plan: altura máxima, número de plantas, ocupación, retranqueos y profundidad edificable. Con una altura máxima de planta baja más tres (PB+3), podrían ser cuatro plantas de 37,5 m², o una distribución distinta si el plan lo permite.

Conviene distinguir la edificabilidad bruta (la de un sector entero, antes de descontar calles y zonas verdes) de la edificabilidad neta (la de cada parcela). Para un propietario, la que importa es la neta.

El Catastro no indica la edificabilidad: solo informa de lo que hay construido. Para saber cuánto se puede construir hay tres vías:

1. Consultar el planeamiento: la calificación urbanística de la parcela (en Barcelona, la clave del PGM, por ejemplo 12 o 13b) y las normas de esa zona. En Cataluña se puede consultar en el Mapa urbanístico de Cataluña de la Generalitat.
2. Pedir un certificado o informe urbanístico al ayuntamiento, que deja por escrito los parámetros aplicables.
3. Encargar un estudio de edificabilidad a un arquitecto: mide la parcela y lo construido, aplica las definiciones del plan y calcula el techo consumido y el que queda disponible.

Que un edificio tenga techo suficiente no significa que pueda tener tantas viviendas como se quiera. Muchos planes limitan también la densidad: el número máximo de viviendas por parcela.

En Barcelona, en las zonas 12 (núcleo antiguo) y 13 (densificación urbana), el número máximo de viviendas se obtiene dividiendo la superficie construida del edificio, medida con la definición específica de ese artículo, por un módulo de 80 m². Un edificio de 640 m² construidos admitiría, como máximo, 8 viviendas. Lo explicamos en detalle en densidad máxima de vivienda en zona 13 y 12 del PGM.

Este límite es decisivo en un cambio de uso de local a vivienda o al dividir un piso grande en dos: aunque la superficie y la habitabilidad lo permitan, si el edificio ya ha agotado su densidad no se puede crear una vivienda más. Es una de las primeras comprobaciones que hacemos al estudiar si se puede convertir un local en vivienda.

En una obra nueva o ampliación, el ayuntamiento denegará la licencia hasta que el proyecto se ajuste. Si la obra ya se ha hecho sin cumplir, puede ordenar que se restaure la legalidad urbanística, incluido el derribo de lo que exceda.

En un edificio existente hay que distinguir dos situaciones:

• Se construyó vulnerando la norma vigente en su momento. En Cataluña, la acción para restaurar la legalidad urbanística prescribe a los seis años (artículo 207 del texto refundido de la Ley de urbanismo, Decreto legislativo 1/2010). No prescribe nunca en suelo no urbanizable ni en terrenos destinados a espacios libres públicos o a viales. Aunque haya prescrito, una licencia futura para ampliar o reformar puede quedar condicionada.
• Se construyó legalmente, pero el plan cambió después. El edificio queda en situación de volumen disconforme o, en los casos más graves, fuera de ordenación. Ver también la legalidad urbanística y la cédula de habitabilidad.

Un edificio tiene volumen disconforme cuando se construyó legalmente pero, tras aprobarse un plan nuevo, su volumen, altura o techo ya no se ajustan a los parámetros actuales, sin que el plan prevea su desaparición. Es muy frecuente en Barcelona: muchos edificios del Eixample y de los cascos antiguos tienen más plantas de las que hoy permite el PGM.

A la izquierda, un edificio por debajo de la altura máxima, con techo remanente para crecer. A la derecha, un edificio que la supera: tiene volumen disconforme y no puede ampliarse.

Está fuera de ordenación, en cambio, la construcción que el plan nuevo destina a desaparecer porque queda afectada por una calle, una zona verde o una expropiación. El régimen de ambas situaciones está en el artículo 108 del texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña:

La superficie edificable no es solo un dato técnico: tiene valor económico. Dos edificios con la misma superficie construida pueden valer muy distinto según su situación urbanística.

• Edificio que no ha agotado su edificabilidad. Si el plan permite más techo del que hay construido, queda un techo remanente: se puede añadir una planta (una remonta), ampliar o construir en la parte libre de la parcela. Ese potencial forma parte del valor del inmueble y se puede vender por separado.
• Edificio con la edificabilidad agotada o superada. Si está en volumen disconforme, no hay techo que vender ni ampliación posible: su valor se limita a lo construido.

El derecho de vuelo —en el Código civil de Cataluña, derecho de sobreelevación— permite construir una o más plantas sobre un edificio y hacerse propietario de lo construido. Está regulado en los artículos 567-1 y siguientes del Código civil de Cataluña. En un edificio en régimen de propiedad horizontal, constituirlo requiere el acuerdo unánime de los propietarios (artículo 553-26.1.e).

Muchas comunidades lo usan para financiar obras: ceden el derecho a un promotor a cambio de instalar el ascensor, rehabilitar la fachada o resolver las deficiencias de la ITE. Antes de negociar, hay que comprobar tres cosas:

1. Que el plan lo permite: techo remanente, altura máxima, número de plantas y densidad.
2. Que la estructura y la cimentación admiten la carga de las plantas nuevas, o qué refuerzos necesitan (ver las estructuras más adecuadas para una remonta).
3. Que la planta nueva resuelve la accesibilidad y las instalaciones, y que el edificio no tiene una protección patrimonial que lo impida.

Hay exceso de cabida cuando la superficie real de una finca es mayor que la que consta en el Registro de la Propiedad. Como la edificabilidad se calcula sobre la superficie de la parcela, una finca mal inscrita puede estar ocultando techo edificable. La diferencia se puede rectificar —coordinando Registro y Catastro con los procedimientos de los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria— a partir de un levantamiento topográfico preciso.

Por eso, antes de comprar un edificio o un solar, o de valorar uno propio, vale la pena una revisión técnica completa: superficie real de la parcela, techo consumido y remanente, densidad, situación urbanística y estado de la estructura. Es parte de la due diligence técnica al comprar vivienda y de nuestra inspección precompra.

• Impuestos: el IBI y otros tributos parten de la superficie catastral.
• Compraventa y tasación: el precio por m² y el valor hipotecario se calculan sobre la superficie construida o la útil; conviene saber cuál se está usando.
• Presupuestos de obra y honorarios: muchos se calculan por m² construido.
• Licencias y proyectos: ampliaciones, remontas y obra nueva exigen justificar la edificabilidad y la densidad.
• Cédula de habitabilidad: se basa en la superficie útil y en el cálculo de ocupación.

Este artículo es una orientación general. Las superficies, cálculos y comprobaciones urbanísticas de un caso concreto debe hacerlos un técnico competente con el planeamiento vigente del municipio.