Superfície construïda i superfície edificable: què són, com es calculen i quin valor tenen

Totes quatre s’expressen en m², però mesuren coses diferents i les fixa una norma diferent. Confondre-les és la causa de la majoria de malentesos en compravendes, taxacions i llicències.

La superfície útil té les seves pròpies regles, que expliquem a la superfície útil segons el Decret d’habitabilitat. En aquest article ens centrem en la construïda i en l’edificable.

La superfície construïda inclou tots els elements d’obra d’una edificació: murs, envans, pilars, conductes i, segons el criteri aplicable, balcons, terrasses o porxos. Sempre es mesura en m² sobre el pla horitzontal.

A la pregunta de com es calcula, la resposta honesta és: depèn de per a què. No es mesura igual per al Cadastre que per justificar l’edificabilitat d’un projecte o el nombre màxim d’habitatges d’un edifici.

El criteri més utilitzat és el del Cadastre, recollit a la norma 11.3 del Reial decret 1020/1993, de 25 de juny:

«S’entén com a superfície construïda la superfície inclosa dins de la línia exterior dels paraments perimetrals d’una edificació i, si escau, dels eixos de les mitgeres, deduïda la superfície dels patis de llums. Els balcons, terrasses, porxos i altres elements anàlegs que estiguin coberts es computaran al 50 % de la seva superfície, llevat que estiguin tancats per tres de les seves quatre orientacions, cas en què es computaran al 100 %. En ús residencial, no es computaran com a superfície construïda els espais d’altura inferior a 1,50 metres.»

A l’esquema, la línia vermella discontínua marca la superfície construïda: (A) terrassa coberta oberta, que computa al 50 %; (B) terrassa tancada per tres costats, que computa al 100 %; (C) pati de llums, que es descompta; (D) interior de l’habitatge, que computa al 100 % amb murs i envans.

En un edifici de diversos habitatges, la superfície construïda total de cadascun suma la part privativa més la part proporcional dels elements comuns (escala, vestíbul, cambres d’instal·lacions). La que apareix a la consulta del Cadastre és la superfície amb comuns, i per això gairebé sempre és més gran que la que es mesura dins del pis.

Quan l’habitatge comparteix un mur amb una altra construcció, aquest mur es reparteix a parts iguals: la superfície construïda es mesura fins a l’eix de la mitgera.

L’habitatge de l’esquerra es mesura per la cara exterior de les seves façanes i fins a l’eix del mur compartit amb el veí.

Els plans urbanístics defineixen la seva pròpia superfície construïda per controlar l’edificabilitat i la densitat, i en un mateix pla hi pot haver definicions diferents segons el paràmetre. A Barcelona, per exemple, per calcular el nombre màxim d’habitatges a les zones 12 i 13 del Pla general metropolità s’inclouen els patis de llums i de ventilació i s’exclouen els cossos sortints, els soterranis i la planta baixa que supera la fondària edificable. Per a l’edificabilitat regeix, en canvi, la definició de les normes urbanístiques de cada zona.

Altres plans són més explícits: les normes del Pla general de Zamora inclouen escales i elements comuns, compten al 100 % els cossos sortints tancats i al 50 % els oberts i els entrants, i exclouen els espais d’altura lliure inferior a 1,50 m. La conclusió pràctica és sempre la mateixa: cal llegir la definició del pla del municipi concret.

Són els dubtes més habituals. La taula resumeix el criteri del Cadastre i el criteri habitual dels plans urbanístics, que sempre cal confirmar a les normes del municipi.

La superfície edificable —també anomenada sostre edificable o edificabilitat— és la superfície construïda màxima computable que es pot aixecar en una parcel·la. La fixa el pla urbanístic mitjançant l’índex d’edificabilitat, expressat en m² de sostre per m² de sòl (m²st/m²s). En altres casos el pla la fixa de manera indirecta, combinant alçada reguladora, nombre de plantes, fondària edificable i ocupació màxima.

La fórmula bàsica és:

superfície edificable = superfície de la parcel·la × índex d’edificabilitat

Exemple: en una parcel·la de 100 m² amb un índex d’1,5 m²st/m²s, la superfície edificable és 100 × 1,5 = 150 m² de sostre.

Aquests 150 m² es poden repartir en diverses plantes respectant la resta de paràmetres del pla: alçada màxima, nombre de plantes, ocupació, reculades i fondària edificable. Amb una alçada màxima de planta baixa més tres (PB+3), podrien ser quatre plantes de 37,5 m², o una distribució diferent si el pla ho permet.

Convé distingir l’edificabilitat bruta (la d’un sector sencer, abans de descomptar carrers i zones verdes) de l’edificabilitat neta (la de cada parcel·la). Per a un propietari, la que importa és la neta.

El Cadastre no indica l’edificabilitat: només informa del que hi ha construït. Per saber quant es pot construir hi ha tres vies:

1. Consultar el planejament: la qualificació urbanística de la parcel·la (a Barcelona, la clau del PGM, per exemple 12 o 13b) i les normes d’aquesta zona. A Catalunya es pot consultar al Mapa urbanístic de Catalunya de la Generalitat.
2. Demanar un certificat o informe urbanístic a l’ajuntament, que deixa per escrit els paràmetres aplicables.
3. Encarregar un estudi d’edificabilitat a un arquitecte: mesura la parcel·la i el que hi ha construït, aplica les definicions del pla i calcula el sostre consumit i el que queda disponible.

Que un edifici tingui prou sostre no vol dir que pugui tenir tants habitatges com es vulgui. Molts plans també limiten la densitat: el nombre màxim d’habitatges per parcel·la.

A Barcelona, a les zones 12 (nucli antic) i 13 (densificació urbana), el nombre màxim d’habitatges s’obté dividint la superfície construïda de l’edifici, mesurada amb la definició específica d’aquest article, per un mòdul de 80 m². Un edifici de 640 m² construïts admetria, com a màxim, 8 habitatges. Ho expliquem en detall a densitat màxima d’habitatge a la zona 13 i 12 del PGM.

Aquest límit és decisiu en un canvi d’ús de local a habitatge o en dividir un pis gran en dos: encara que la superfície i l’habitabilitat ho permetin, si l’edifici ja ha esgotat la seva densitat no es pot crear un habitatge més. És una de les primeres comprovacions que fem quan estudiem si es pot convertir un local en habitatge.

En una obra nova o ampliació, l’ajuntament denegarà la llicència fins que el projecte s’hi ajusti. Si l’obra ja s’ha fet sense complir, pot ordenar que es restauri la legalitat urbanística, inclòs l’enderroc del que excedeixi.

En un edifici existent cal distingir dues situacions:

• Es va construir vulnerant la norma vigent en aquell moment. A Catalunya, l’acció per restaurar la legalitat urbanística prescriu als sis anys (article 207 del Text refós de la Llei d’urbanisme, Decret legislatiu 1/2010). No prescriu mai en sòl no urbanitzable ni en terrenys destinats a espais lliures públics o a vials. Encara que hagi prescrit, una llicència futura per ampliar o reformar pot quedar condicionada.
• Es va construir legalment, però el pla va canviar després. L’edifici queda en situació de volum disconforme o, en els casos més greus, fora d’ordenació. Vegeu també la legalitat urbanística i la cèdula d’habitabilitat.

Un edifici té volum disconforme quan es va construir legalment però, després de l’aprovació d’un pla nou, el seu volum, alçada o sostre ja no s’ajusten als paràmetres actuals, sense que el pla en prevegi la desaparició. És molt freqüent a Barcelona: molts edificis de l’Eixample i dels nuclis antics tenen més plantes de les que avui permet el PGM.

A l’esquerra, un edifici per sota de l’alçada màxima, amb sostre romanent per créixer. A la dreta, un edifici que la supera: té volum disconforme i no es pot ampliar.

En canvi, està fora d’ordenació la construcció que el pla nou destina a desaparèixer perquè queda afectada per un carrer, una zona verda o una expropiació. El règim de totes dues situacions és a l’article 108 del Text refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya:

La superfície edificable no és només una dada tècnica: té valor econòmic. Dos edificis amb la mateixa superfície construïda poden valer molt diferent segons la seva situació urbanística.

• Edifici que no ha esgotat la seva edificabilitat. Si el pla permet més sostre del que hi ha construït, queda un sostre romanent: s’hi pot afegir una planta (una remunta), ampliar o construir a la part lliure de la parcel·la. Aquest potencial forma part del valor de l’immoble i es pot vendre per separat.
• Edifici amb l’edificabilitat esgotada o superada. Si està en volum disconforme, no hi ha sostre per vendre ni ampliació possible: el seu valor es limita al que hi ha construït.

El dret de vol permet construir una o més plantes sobre un edifici i fer-se propietari del que s’hi construeix. Està regulat als articles 567-1 i següents del Codi civil de Catalunya. En un edifici en règim de propietat horitzontal, constituir-lo requereix l’acord unànime dels propietaris (article 553-26.1.e).

Moltes comunitats l’utilitzen per finançar obres: cedeixen el dret a un promotor a canvi d’instal·lar l’ascensor, rehabilitar la façana o resoldre les deficiències de la ITE. Abans de negociar, cal comprovar tres coses:

1. Que el pla ho permet: sostre romanent, alçada màxima, nombre de plantes i densitat.
2. Que l’estructura i la fonamentació admeten la càrrega de les plantes noves, o quins reforços necessiten (vegeu les estructures més adequades per a una remunta).
3. Que la planta nova resol l’accessibilitat i les instal·lacions, i que l’edifici no té una protecció patrimonial que ho impedeixi.

Hi ha excés de cabuda quan la superfície real d’una finca és més gran que la que consta al Registre de la Propietat. Com que l’edificabilitat es calcula sobre la superfície de la parcel·la, una finca mal inscrita pot estar amagant sostre edificable. La diferència es pot rectificar —coordinant Registre i Cadastre amb els procediments dels articles 199 i 201 de la Llei hipotecària— a partir d’un aixecament topogràfic precís.

Per això, abans de comprar un edifici o un solar, o de valorar-ne un de propi, val la pena una revisió tècnica completa: superfície real de la parcel·la, sostre consumit i romanent, densitat, situació urbanística i estat de l’estructura. Forma part de la due diligence tècnica en comprar un habitatge i de la nostra inspecció prèvia a la compra.

• Impostos: l’IBI i altres tributs parteixen de la superfície cadastral.
• Compravenda i taxació: el preu per m² i el valor hipotecari es calculen sobre la superfície construïda o la útil; convé saber quina s’està fent servir.
• Pressupostos d’obra i honoraris: molts es calculen per m² construït.
• Llicències i projectes: les ampliacions, les remuntes i l’obra nova exigeixen justificar l’edificabilitat i la densitat.
• Cèdula d’habitabilitat: es basa en la superfície útil i en el càlcul d’ocupació.

Aquest article és una orientació general. Les superfícies, els càlculs i les comprovacions urbanístiques d’un cas concret els ha de fer un tècnic competent amb el planejament vigent del municipi.