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Por qué es rentable
¿Sabes cuánto vale un m2 de vivienda en Barcelona? y ¿sabes cuanto vale un m2 de oficinas o local comercial?
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El precio medio de la vivienda, según este estudio de 2017 de Engel-Volkers, en Barcelona en del 2017 era de unos 4500 euros/m2 mientras que el de los locales comerciales y oficinas era de unos 3000 euros/m2. Con estos datos está claro que hacer un cambio de uso puede ser muy rentable y un buen negocio.
Para realizar un cambio de uso, hay que seguir un procedimiento técnico y administrativo:
- Informes preliminares y consultas a los técnicos municipales
- Proyecto de cambio de uso, visado en Colegio de Arquitectos o ECA
- Solicitud de licencia de obra mayor en el Ayuntamiento
- Obras de reforma
- Final de obra y solicitud de cédula de primera ocupación en el Departament d’ Habitatge
Intervienen por tanto estas organizaciones y administraciones:
- El ayuntamiento de Barcelona
- La Generalitat de Cataluña
- El Colegio de Arquitectos de Cataluña y Entidades Colaboradoras con la Administración
Informes preliminares
Los informes preliminares se realizan para saber a grandes rasgos si será viable realizar el cambio de uso, de esta manera si claramente no se pudiese realizar la operación el promotor no incurriría en el gasto del proyecto de cambio de uso.
Los informes preliminares incluiran los siguientes trabajos:
- Estudios previos, visita al immueble, toma de datos (valoración superficial de la estructura y de los espacios, etc.), valoración de documentación previa (proyectos anteriores de reforma, recopilación de antecedentes históricos…
- Levantamiento de planos del estado actual
- Informe preliminar de viabilidad de cambio de uso
NORMAS URBANÍSTICAS MUNICIPALES
Normativa Urbanística Metropolitana
El principal parámetro que puede impedir el cambio de uso es la «densidad de vivienda», esta densidad de vivienda en Barcelona se define en las N.N.U.U y/o en las normas del planeamiento derivado.
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El primer paso por tanto será buscar la zona urbanística (clave) en que se encuentra nuestro local. En el caso de la imágen de ejemplo la clave urbanística es la 12, por tanto le será de aplicación el artículo 318, por lo que respecta a la densidad de vivienda.
La superfície construida, el número de viviendas que determinava el proyecto original del edificio i en su caso los cambios posteriores a vivienda (se puede consultar el proyecto original en el Archivo Municipal Contemporaneo o en el arxivo de Distrito según la fecha de construcción del edificio). Habrá que dividir las superficie entre 80 m2 y obtendremos el número máximo de viviendas que puede haber en ese edifcio. Hay casos concretos como las límitaciones en zonas 15 y 20a/8
En la tabla adjunta anterior se ha hecho la operación de contar la superficie construida y dividirla por el módulo de 80 m2
NORMATIVA AUTONÓMICA
La normativa de habitabilidad és importante par comprovar a priori la viabilidad del cambio de uso, por ejemplo: hay un parámetro que normalmente es decisorio en el momento de realizar los estudios preliminares, se trata de la relación entre la superficie de fachada mínima y la Superfície Útil necesaria según el Decreto de habitabilidad para
NORMATIVA ESPAÑOLA CTE, RITE, REBT
Código Técnico de la Edificación
Según dice el propio CTE en la parte 1 este es de aplicación en las obras de reforma y ampliación. Sin embargo existen consultas resueltas del ministerio, en las que se dice que por ejemplo en el caso del DB SI (Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio) se establece que un cambio de uso de una parte del edificio se aplicará tambien a los medios de evacuación (exceptuando los edificios de residencial vivienda) Respecto a esta última matización de la aplicación del DB SI conviene matizar que según el DB SI comentado si este cambio de uso de local a vivienda es para uso turístico (aunque el uso característico del edificio ya se residencial vivienda) este uso turístico según el CTE implicará una mayor ocupación (1 pers/20 m2) y ya que esto puede suponer un menoscabo en la seguridad de evacuación de los ocupantes habrá que comprovar los medios de evacuación según el DB SI 3 – 2.1.
Deducimos por lo tanto, que a grandes rasgos y en la mayoría de los casos, que sí es de aplicación el CTE en la parte afectada por el cambio de uso. Sin embargo, existen algunos ayuntamientos como el de Barcelona en los que no se exige la aplicación en la entidad y únicamente se pide la justificación del DB SUA.
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Esto no es lógico y contradice las respuestas de la resolución de dudas del ministerio.
En el caso de un cambio de uso por ejemplo sólo de una entidad en un edificio plurifamiliar es discutible y ambiguo el ámbito de aplicación del DB SE porque la estructura es un sistema global que soporta a la entidad privativa y a el conjunto del edificio. No es tan ambiguo en el caso de la aplicación del DB HE ya que sí podriamos adaptar generalmente los requerimientos y prestaciones de la entidad únicamente actuando en esa entidad. Finalmente el ámbito de aplicación del CTE será algo que habrá que discutir con los técnicos municipales.
Lógicamente, si el cambio de uso es de todo el edificio entonces la aplicación del CTE corresponde a la totalidad del edificio.
Cuando se cambia el uso de una entidad privativa, se puede alterar de alguna manera los acuerdos implícitos con el resto de los vecinos que se han adquirido en las escrituras . Por ese motivo este aspecto hay que considerarlo, en algunos casos es posible que nuestra intención de realizar esta operación de cambio de uso deba contar con la aprobación de la comunidad de vecinos. Sin embargo, la jurisprudencia más reciente nos dice que a no ser que se diga lo contrario en las escrituras, el cambio de uso no tiene que ser autorizado por la comunidad.
Proyecto de cambio de uso
En el proyecto de cambio de uso, que contendrá la justificación de las normativas que se han considerado en el apartado anterior en profundidad. Se calcularan las dimensiones exactas que tienen que tener los espacios, las superfícies de ventilación en función de las normativas de habitabilidad (Decreto de Habitabilidad y Ordenanzas Metropolitanas de Habitabilidad). Asi mismo se calcularan los caudales mínimos de ventilación de aire de salubridad según el CTE (esto por ejemplo es muy importante para evitar condensaciones y otras patologías que pueden aparecer en viviendas muy estancas), se calcularan las instalaciones si procede (fontanería, climatización, saneamiento, etc.) y si hay intervenciones estructurales se justifiicaran los estados de cargas actuales, modificados y el dimensionado de la estructura.
El tipo de documentación que hay que aportar generalmente es un proyecto básico para solicitar la licencia y un proyecto ejecutivo visado en el Colegio de Arquitectos de Cataluña para realizar la obra y el final de obra.
Obra de reforma
En caso que el cambio de uso necesite adaptaciones para cumplir con la normativa habrá que realizar las actuacones necesarias .
TIPO DE LICENCIA DE OBRA
El tipo de licencia de obra que hay que solicitar es de tipo licencia de obras mayores. Como su nombre indica tendrá más complejidad que una comunicado diferido o immediato, también será más largo el proceso administrativo.
Se puede consultar la documentación que habrá que aportar desde la web de consultas de obras del ayuntamiento aquí, y en esta misma web se podrá continuar con el trámite hasta la solicitud. El tiempo de espera en Barcelona para una licencia de obra mayor puede ser de más de 6 meses.
COMUNICACIONES A LA ADMINISTRACIÓN Y DOCUMENTACIÓN
Habrá que comunicar el inicio de obra mediante un comunicado de inicio de obra, igualmente al finalizar la obra habrá que realizar un comunicado de final de obra.
TÉCNICOS DURANTE LA FASE DE OBRA
- La dirección de obra D.O. puede estar formada únicamente por el Arquitecto.
- La dirección de ejecución puede estar formada por el mismo Arquitecto o un Aparejador.
- La C.S.S. coordinación de seguridad y salud puede asumirla el Arquitecto o Aparejador.
- Control de Calidad de la edificación también podrá realizarla un Arquitecto o Aparejador.
- Otros técnicos en función de la complejidad de las instalaciones (en caso de superar los 70Kw por ejemplo se necesitaria un ingeniero…)
Si estás interesado en hacer un cambio de uso contacta con KAITEK ARQUITECTURA, te acompañaremos y trabajaremos para que el cambio de uso se convierta para ti en un proceso fácil y ágil.
Casos de éxito
En ITE arquitectes hemos realizado numerosos cambios de uso, además realizar un proceso de cambio de uso es una oportunidad muy buena para reformar tu local y sacar el máximo partido a los espacios de lo que será una vivienda. Consulta el apartado en nuestra web nuestros trabajos para ver nuestros proyectos y obras.
