[caldera_form id=”CF5eb736338bc09″]
Per què és rendible
Saps quant val un m2 de vivenda a Barcelona? i saps quant val un m2 d’oficines o local comercial?
KAITEK ARQUITECTURA
El preu mitjà de l’habitatge, segons aquest estudi del 2017 d’Engel-Volkers, a Barcelona el 2017 era d’uns 4500 euros/m2 mentre que el dels locals comercials i oficines era d’uns 3000 euros/m2. Amb aquestes dades és clar que fer un canvi dús pot ser molt rendible i un bon negoci.
Per fer un canvi d’ús, cal seguir un procediment tècnic i administratiu:
- Informes preliminars i consultes als tècnics municipals
- Projecte de canvi d’ús, visat a Col·legi d’Arquitectes o ECA
- Sol·licitud de llicència d’obra major a l’Ajuntament
- Obres de reforma
- Final d’obra i sol·licitud de cèdula de primera ocupació al Departament d’ Habitatge
Intervenen per tant aquestes organitzacions i administracions:
- L’ajuntament de Barcelona
- La Generalitat de Catalunya
- El Col·legi d’Arquitectes de Catalunya i Entitats Col·laboradores amb l’Administració
Informes preliminars
Els informes preliminars es realitzen per saber a grans trets si serà viable fer el canvi d’ús, d’aquesta manera si clarament no es pogués fer l’operació el promotor no incorreria en la despesa del projecte de canvi d’ús.
Els informes preliminars inclouran els treballs següents:
- Estudis previs, visita a l’immoble, presa de dades (valoració superficial de l’estructura i dels espais, etc.), valoració de documentació prèvia (projectes anteriors de reforma, recopilació d’antecedents històrics…
- Aixecament de plànols de l’estat actual
- Informe preliminar de viabilitat de canvi d’ús
NORMES URBANÍSTIQUES MUNICIPALS
Normativa Urbanística Metropolitana
El principal paràmetre que pot impedir el canvi d’ús és la “densitat d’habitatge”, aquesta densitat d’habitatge a Barcelona es defineix a les N.N.U.U i/oa les normes del planejament derivat.
KAITEK ARQUITECTURA
El primer pas per tant serà buscar la zona urbanística (clau) on es troba el nostre local. En el cas de la imatge d’exemple la clau urbanística és la 12, per tant, li serà d’aplicació l’article 318, pel que fa a la densitat d’habitatge.
La superfície construïda, el nombre d’habitatges que determinava el projecte original de l’edifici i si escau els canvis posteriors a habitatge (es pot consultar el projecte original al Arxiu Municipal Contemporani oa l’arxiu de Districte segons la data de construcció de l’edifici). Caldrà dividir les superfícies entre 80 m2 i obtindrem el nombre màxim d’habitatges que hi pot haver en aquest edifici. Hi ha casos concrets com les limitacions a zones 15 i 20a/8
A la taula adjunta anterior s’ha fet l’operació de comptar la superfície construïda i dividir-la pel mòdul de 80 m2
NORMATIVA AUTONÒMICA
La normativa dhabitabilitat és important per comprovar a priori la viabilitat del canvi dús, per exemple: hi ha un paràmetre que normalment és decisori en el moment de realitzar els estudis preliminars, es tracta de la relació entre la superfície de façana mínima i la a href=”https://wordpress.com/post/itearquitectes.com/676″>Superfície Útil necessària segons el Decret d’habitabilitat per a
NORMATIVA ESPANYOLA CTE, RITE, REBT
Segons diu el mateix CTE a la part 1, aquest és d’aplicació a les obres de reforma i ampliació. No obstant això, hi ha consultes resoltes del ministeri, en què es diu que per exemple en el cas del DB SI (Document Bàsic de Seguretat en cas d’Incendi) s’estableix que un canvi d’ús d’una part de l’edifici s’aplicarà també als mitjans d’evacuació (exceptuant els edificis de residencial habitatge) Respecte a aquesta darrera matisació de l’aplicació del DB SI convé matisar que segons DB SI comentat Si aquest canvi d’ús de local a habitatge és per a ús turístic (encara que l’ús característic de l’edifici ja es residencial habitatge) aquest ús turístic segons el CTE implicarà una major ocupació (1 pers/ 20 m2) i ja que això pot suposar un menyscapte a la seguretat d’evacuació dels ocupants caldrà comprovar els mitjans d’evacuació segons el DB SI 3 – 2.1.
Deduïm per tant, que a grans trets i en la majoria dels casos, que sí és aplicable el CTE a la part afectada pel canvi d’ús. Tot i això, hi ha alguns ajuntaments com el de Barcelona en què no s’exigeix l’aplicació a l’entitat i únicament es demana la justificació del DB SUA.
KAITEK ARQUITECTURA
Això no és lògic i contradiu les respostes de la resolució de dubtes del ministeri.
En el cas d’un canvi d’ús, per exemple, només d’una entitat en un edifici plurifamiliar és discutible i ambigu l’àmbit d’aplicació del DB SE perquè l’estructura és un sistema global que suporta l’entitat privativa i el conjunt de l’edifici. No és tan ambigu en el cas de l’aplicació del DB HE ja que sí que podríem adaptar generalment els requeriments i prestacions de l’entitat únicament actuant en aquesta entitat. Finalment, l’àmbit d’aplicació del CTE serà una cosa que caldrà discutir amb els tècnics municipals.
Lògicament, si el canvi dús és de tot ledifici llavors laplicació del CTE correspon a la totalitat de ledifici.
Quan canvieu l’ús d’una entitat privativa, podeu alterar d’alguna manera els acords implícits amb la resta de veïns que s’han adquirit a les escriptures . Per aquest motiu aquest aspecte cal considerar-lo, en alguns casos és possible que la nostra intenció de fer aquesta operació de canvi dús hagi de comptar amb laprovació de la comunitat de veïns. No obstant això, la jurisprudència més recent ens diu que tret que es digui el contrari a les escriptures, el canvi dús no ha de ser autoritzat per la comunitat.
Projecte de canvi dús
En el projecte de canvi dús, que contindrà la justificació de les normatives que shan considerat en lapartat anterior en profunditat. Es calcularan les dimensions exactes que han de tenir els espais, les superfícies de ventilació en funció de les normatives dhabitabilitat (Decret dHabitabilitat i Ordenances Metropolitanes dHabitabilitat). Així mateix es calcularan els cabals mínims de ventilació d’aire de salubritat segons el CTE (això per exemple és molt important per evitar condensacions i d’altres patologies que poden aparèixer en habitatges molt estancs), es calcularan les instal·lacions si escau (fontaneria, climatització, sanejament, etc.) i si hi ha intervencions estructurals es justifiquen els estats de càrregues actuals, modificats i el dimensionament de lestructura.
El tipus de documentació que cal aportar generalment és un projecte bàsic per sol·licitar la llicència i un projecte executiu visat al Col·legi de Arquitectes de Catalunya per fer l’obra i el final d’obra.
Obra de reforma
En cas que el canvi d’ ús necessiti adaptacions per complir la normativa caldrà fer les actuacions necessàries .
TIPUS DE LLICÈNCIA D’OBRA
El tipus de llicència d’obra que cal sol·licitar és de tipus llicència d’obres més grans. Com que el seu nom indica tindrà més complexitat que un comunicat diferit o immediat, també serà més llarg el procés administratiu.
Podeu consultar la documentació que caldrà aportar des del web de consultes d’obres de l’ajuntament aquí, i en aquesta mateixa web es podrà continuar amb el tràmit fins a la sol·licitud. El temps despera a Barcelona per a una llicència dobra més gran pot ser de més de 6 mesos.
COMUNICACIONS A L’ADMINISTRACIÓ I DOCUMENTACIÓ
Caldrà comunicar l’inici d’obra mitjançant un comunicat d’inici d’obra; igualment en finalitzar l’obra caldrà fer un comunicat de final d’obra.
TÈCNICS DURANT LA FASE D’OBRA
- L’adreça d’obra D.O. pot estar formada únicament per l’arquitecte.
- La direcció d’execució pot estar formada pel mateix Arquitecte o un Aparellador.
- La C.S.S. coordinació de seguretat i salut la pot assumir l’Arquitecte o Aparellador.
- Control de Qualitat de l’edificació també podrà fer-la un Arquitecte o Aparellador.
- Altres tècnics en funció de la complexitat de les instal·lacions (en cas de superar els 70Kw per exemple caldria un enginyer…)
Si esteu interessats en fer un canvi d’ús contacta amb KAITEK ARQUITECTURA, us acompanyarem i treballarem perquè el canvi d’ús es converteixi per a tu en un procés fàcil i àgil.
Casos d’èxit
A ITE arquitectes hem realitzat nombrosos canvis dús, a més realitzar un procés de canvi dús és una oportunitat molt bona per reformar el teu local i treure el màxim partit als espais del que serà un habitatge. Consulta l’apartat a la nostra web els nostres treballs per veure els nostres projectes i obres.
