La calificación de deficiencias en la ITE

El Decreto 67/2015 sustituye al de 2010 y, en cuanto a la calificación de las deficiencias, aporta novedades: se añade la calificación de deficiencia importante. A continuación enumeramos los tipos de deficiencias, con la definición del decreto y un ejemplo de cada una.

• Deficiencia muy grave

Deficiencias muy graves: son las que, por su alcance y gravedad, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y bienes, y requieren una intervención inmediata consistente en el desalojo del edificio o la adopción de otras medidas de carácter urgente y cautelar, que pueden incluir la ejecución de obras o, en su caso, la declaración de ruina del edificio.

En el ejemplo de un bloque plurifamiliar de principios de siglo con estructura de madera, podemos apreciar que en el forjado de planta baja se ha producido un colapso parcial de la estructura. Se observa que las vigas de madera sin escuadrar han sufrido un deterioro fruto del ataque de insectos xilófagos, probablemente carcoma, que ha mermado considerablemente su sección resistente.

Tras la calificación de muy grave, que supondrá el desalojo del edificio, deberá redactarse un proyecto de rehabilitación estructural para que el edificio recupere las condiciones de seguridad adecuadas a su uso.

• Deficiencia grave

Deficiencias graves: son las que, por su incidencia, representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes, y que requieren en una primera fase la adopción de medidas cautelares y en una segunda fase la ejecución de las obras para subsanar estas deficiencias.

En el siguiente ejemplo podemos apreciar un deterioro importante en las vigas de hormigón armado del forjado de cubierta. Las vigas han perdido gran parte de su sección e incluso quedan a la vista las armaduras longitudinales y los estribos. Las barras están oxidadas y en algunos puntos presentan exfoliación. Esto supone que la patología es grave, ya que aparentemente está comprometida la estabilidad del elemento. El hormigón presenta desconchados que dejan trozos con peligro de desprendimiento, y esto es muy importante porque también supone un riesgo para las personas: un desprendimiento puede causar daños importantes a terceros. En este caso sería obligatorio adoptar medidas cautelares: marquesinas de protección en la calle, mallado de los elementos e incluso apuntalamiento si se considerase necesario.

En los casos en los que hay riesgo para las personas, el decreto también contempla la obligación del técnico de notificarlo a la administración municipal.

También sería conveniente prescribir pruebas adicionales y ensayos del hormigón para determinar cuál es la patología: si se debe, por ejemplo, a cemento aluminoso o quizá a una deficiente impermeabilización de la cubierta.

• Deficiencia importante

Deficiencias importantes: son las que, a pesar de no representar en un principio un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan su salubridad y funcionalidad, al haberse constatado un proceso gradual de pérdida de las prestaciones básicas originarias, que hace necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.

En este ejemplo nos encontramos en un patio interior de un bloque del Eixample. Es un patio abierto, sin claraboya, con las fachadas revocadas y pintadas, y los huecos de las ventanas no tienen vierteaguas. Las deficiencias son regatas sin tapar en el soporte y agujeros de antiguas instalaciones, y los revestimientos están muy deteriorados: presentan manchas y fisuras. Muchos de estos defectos podrían considerarse leves; sin embargo, la gravedad no reside tanto en el deterioro de los revestimientos como en la existencia de agujeros de dimensiones considerables que comprometen la estanqueidad de la fachada, por los que pueden entrar agua y animales no deseados, y que, en términos de confort y eficiencia energética, suponen una deficiencia importante.

Aunque plantear las soluciones no es objeto de la ITE (deben plantearse en un proyecto de rehabilitación), cabe destacar la importancia de los elementos que protegen las fachadas y evitan su deterioro a lo largo de los años. Elementos como los aleros de coronación, los vierteaguas de las ventanas, las molduras de las jambas, las gárgolas o las claraboyas se consideran a menudo obsoletos y propios de arquitecturas pasadas, pero hay que tener en cuenta la importancia que tienen en la conservación y durabilidad de las fachadas.

• Deficiencia leve

Deficiencias leves: son aquellas no incluidas en los apartados anteriores, que hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento preventivo y/o corrector para evitar su agravamiento, así como que puedan provocar la aparición de nuevas deficiencias.

Un ejemplo sería el de las fotos: hay una presencia importante de humedad en la cara interior de la hoja de fachada, que ha degradado el enlucido de yeso y la pintura de acabado. Probablemente, la patología es la siguiente: debido a la ausencia de un aislamiento térmico mínimo y al deterioro del revestimiento exterior, se han producido condensaciones en el interior y filtraciones de agua que han deteriorado progresivamente el enlucido interior. En este caso se calificaría como leve porque no se trata de un espacio habitable, sino de la caja de escalera; si afectase a una vivienda, se calificaría como importante o grave.

Puedes consultar otras novedades importantes de la regulación de la ITE de 2015 en este artículo.

Es relevante señalar que existe un amplio margen de interpretación por parte del técnico que realiza la ITE y, lo que es mucho más importante, por parte del técnico del departamento de vivienda que la revisa. Por ejemplo, una deficiencia de humedades por capilaridad en un muro de un edificio puede considerarse importante o leve en función de muchos factores que no están detallados en la normativa de la ITE y que dependen de los técnicos implicados en el proceso. La mayoría de edificios de Barcelona tienen problemas de capilaridad desde su construcción; sin embargo, por la dificultad técnica y económica que supone la solución, no se ha reparado la patología, sino solo los síntomas.