Viabilidad
Primero, estudios previos
Comprobamos la densidad y la habitabilidad antes de invertir.
6–18 meses
Proceso completo
De los estudios previos a las cédulas, según cada caso.
Dos cédulas
Hasta el final
Certificado final de obra y cédula de habitabilidad de cada vivienda.
Qué es
Dividir legalmente un piso en dos viviendas
Segregar una vivienda es dividirla en dos o más viviendas independientes, cada una con su acceso, sus instalaciones y su cédula de habitabilidad. En Cataluña requiere un proyecto de arquitecto y licencia urbanística, y se comprueba lo mismo que en un cambio de uso: que el planeamiento admita una vivienda más en la finca y que las viviendas resultantes cumplan la habitabilidad, el Código Técnico de la Edificación (CTE) y las ordenanzas municipales.
No todos los pisos se pueden dividir. Por eso empezamos siempre con unos estudios previos que te dicen, antes de gastar, si tu caso es viable.
Para dividir un piso hace falta
- Que la finca no haya agotado su densidad de viviendas.
- Un acceso propio para cada vivienda desde la escalera o la calle.
- Fachada suficiente para la vivienda nueva.
- Superficies y alturas mínimas en cada vivienda.
- Luz y ventilación natural en las piezas principales.
- Instalaciones y contadores independientes.
- Que los estatutos lo permitan o que la comunidad lo apruebe.
Habitabilidad
Una vivienda nueva y otra usada
Al dividir un piso, el Decreto de habitabilidad 141/2012 no trata igual a las dos viviendas resultantes.
Anexo 1 del Decreto 141/2012
La vivienda nueva
- Fachada más larga que su superficie útil dividida por 9.
- Sala con un círculo libre de 2,80 m de diámetro.
- Altura libre mínima de 2,40 m (en obra nueva, 2,50 m).
- Luz y ventilación natural en las piezas principales.
- En Barcelona, al menos 40 m² útiles y 3 m de fachada a la calle o al patio de manzana.
Anexo 2 del Decreto 141/2012
La vivienda usada
- Cumple las condiciones de las viviendas existentes.
- Superficie útil mínima de 36 m².
- En Barcelona, no empeoramiento: si el piso de partida cumplía las ordenanzas metropolitanas de edificación, la vivienda usada no puede quedar por debajo de ellas.
- Por eso comprobamos a la vez el Decreto 141/2012 y las normas de habitabilidad y edificación de Barcelona.
Lo que más decide cómo se reparte el piso es la fachada. Por eso la vivienda nueva suele ir hacia la calle o el patio de manzana, donde hay más fachada, y la usada hacia el interior. Lo explicamos con un caso real en nuestro proyecto de subdivisión en la calle Diputació.
Estudios previos
Antes de comprar o invertir, comprueba que se puede dividir
Dividir un piso no siempre es posible. Los estudios previos evitan sorpresas y te dan una respuesta clara.
Viabilidad urbanística
Consultamos el planeamiento, el archivo municipal y el catastro para saber cuántas viviendas admite la finca y cuántas tiene ya. Solo necesitamos la dirección del piso.
Viabilidad física
Medimos el piso, dibujamos el estado actual y proponemos cómo dividirlo: qué vivienda es la nueva, dónde va cada acceso y por dónde pasan las instalaciones.
Conclusión clara
Te decimos si el piso se puede dividir, qué obras requiere y qué orden de coste y plazo puedes esperar.
Qué incluye
Un servicio completo, de los planos a las cédulas
Nos ocupamos de todas las fases para que solo tengas un interlocutor.
Proyecto técnico
Memoria, planos, justificación de la densidad y de la habitabilidad de cada vivienda y del Código Técnico (aislamiento acústico entre viviendas, incendios, ventilación), mediciones y presupuesto estimado.
Comunidad y licencia
Preparamos la documentación que necesita la comunidad, solicitamos la licencia y te ayudamos a pedir y comparar presupuestos a constructores.
Dirección de obra
Visitas periódicas, órdenes gráficas y escritas, resolución de incidencias y coordinación de industriales.
Legalización final
Certificado final de obra, cédula de habitabilidad de cada vivienda y documentación técnica para la escritura de división, el Registro de la Propiedad y el Catastro.
Caso real
Un piso del Eixample dividido en dos viviendas
Un piso de unos 256 m² en la calle Diputació, en un edificio de 1890 en zona 13 del Plan General Metropolitano. Primero comprobamos que la finca admitía una vivienda más; después situamos la vivienda nueva en la fachada de la calle, donde había fachada suficiente, y dejamos la otra como vivienda usada.
Nos encargamos de todo el proceso, con un único interlocutor de principio a fin. Si lo prefieres, también gestionamos la obra como construction manager o te ayudamos a comparar presupuestos de constructores.
Preguntas frecuentes
