Projectes

Dividir un pis en dos: segregació d’habitatge

Estudiem si el teu pis es pot dividir en dos habitatges, redactem el projecte, tramitem la llicència, dirigim l’obra i obtenim la cèdula d’habitabilitat de cada habitatge, a Barcelona i rodalia.

Viabilitat

Primer, estudis previs
Comprovem la densitat i l’habitabilitat abans d’invertir.

6–18 mesos

Procés complet
Dels estudis previs a les cèdules, segons cada cas.

Dues cèdules

Fins al final
Certificat final d’obra i cèdula d’habitabilitat de cada habitatge.

Què és

Dividir legalment un pis en dos habitatges

Segregar un habitatge és dividir-lo en dos o més habitatges independents, cadascun amb el seu accés, les seves instal·lacions i la seva cèdula d’habitabilitat. A Catalunya cal un projecte d’arquitecte i llicència urbanística, i es comprova el mateix que en un canvi d’ús: que el planejament admeti un habitatge més a la finca i que els habitatges resultants compleixin l’habitabilitat, el Codi Tècnic de l’Edificació (CTE) i les ordenances municipals.

No tots els pisos es poden dividir. Per això comencem sempre amb uns estudis previs que et diuen, abans de gastar, si el teu cas és viable.

Per dividir un pis cal

  • Que la finca no hagi esgotat la seva densitat d’habitatges.
  • Un accés propi per a cada habitatge des de l’escala o el carrer.
  • Façana suficient per a l’habitatge nou.
  • Superfícies i alçades mínimes a cada habitatge.
  • Llum i ventilació natural a les peces principals.
  • Instal·lacions i comptadors independents.
  • Que els estatuts ho permetin o que la comunitat ho aprovi.

Habitabilitat

Un habitatge nou i un altre d’usat

En dividir un pis, el Decret d’habitabilitat 141/2012 no tracta igual els dos habitatges resultants.

Annex 1 del Decret 141/2012

L’habitatge nou

  • Façana més llarga que la seva superfície útil dividida per 9.
  • Sala amb un cercle lliure de 2,80 m de diàmetre.
  • Alçada lliure mínima de 2,40 m (en obra nova, 2,50 m).
  • Llum i ventilació natural a les peces principals.
  • A Barcelona, almenys 40 m² útils i 3 m de façana al carrer o al pati d’illa.

Annex 2 del Decret 141/2012

L’habitatge usat

  • Compleix les condicions dels habitatges existents.
  • Superfície útil mínima de 36 m².
  • A Barcelona, no empitjorament: si el pis de partida complia les ordenances metropolitanes d’edificació, l’habitatge usat no pot quedar per sota d’aquestes.
  • Per això comprovem alhora el Decret 141/2012 i les normes d’habitabilitat i edificació de Barcelona.

El que més decideix com es reparteix el pis és la façana. Per això l’habitatge nou sol anar cap al carrer o el pati d’illa, on hi ha més façana, i l’usat cap a l’interior. Ho expliquem amb un cas real al nostre projecte de subdivisió al carrer Diputació.

Estudis previs

Abans de comprar o invertir, comprova que es pot dividir

Dividir un pis no sempre és possible. Els estudis previs eviten sorpreses i et donen una resposta clara.

Viabilitat urbanística

Consultem el planejament, l’arxiu municipal i el cadastre per saber quants habitatges admet la finca i quants en té ja. Només necessitem l’adreça del pis.

Viabilitat física

Amidem el pis, dibuixem l’estat actual i proposem com dividir-lo: quin habitatge és el nou, on va cada accés i per on passen les instal·lacions.

Conclusió clara

Et diem si el pis es pot dividir, quines obres requereix i quin ordre de cost i de termini pots esperar.

Què inclou

Un servei complet, dels plànols a les cèdules

Ens ocupem de totes les fases perquè només tinguis un interlocutor.

Projecte tècnic

Memòria, plànols, justificació de la densitat i de l’habitabilitat de cada habitatge i del Codi Tècnic (aïllament acústic entre habitatges, incendis, ventilació), amidaments i pressupost estimat.

Comunitat i llicència

Preparem la documentació que necessita la comunitat, sol·licitem la llicència i t’ajudem a demanar i comparar pressupostos a constructors.

Direcció d’obra

Visites periòdiques, ordres gràfiques i escrites, resolució d’incidències i coordinació d’industrials.

Legalització final

Certificat final d’obra, cèdula d’habitabilitat de cada habitatge i documentació tècnica per a l’escriptura de divisió, el Registre de la Propietat i el Cadastre.

Cas real

Un pis de l’Eixample dividit en dos habitatges

Un pis d’uns 256 m² al carrer Diputació, en un edifici de 1890 en zona 13 del Pla General Metropolità. Primer vam comprovar que la finca admetia un habitatge més; després vam situar l’habitatge nou a la façana del carrer, on hi havia façana suficient, i vam deixar l’altre com a habitatge usat.

Ens encarreguem de tot el procés, amb un únic interlocutor de principi a fi. Si ho prefereixes, també gestionem l’obra com a construction manager o t’ajudem a comparar pressupostos de constructors.

Planta d’un pis del carrer Diputació dividit en dos habitatges

Preguntes freqüents

Dubtes habituals sobre dividir un pis

És dividir un habitatge en dos o més habitatges independents, cadascun amb el seu accés, les seves instal·lacions i la seva cèdula d’habitabilitat. A Catalunya necessita projecte d’arquitecte i llicència urbanística i, en acabar, escriptura de divisió, inscripció al Registre de la Propietat i alta al Cadastre.

Sí, si la finca no ha esgotat la seva densitat d’habitatges i els habitatges resultants poden complir l’habitabilitat, el Codi Tècnic i les ordenances municipals. Cal un projecte d’arquitecte i llicència urbanística. Ho comprovem en els estudis previs, abans que inverteixis.

És el nombre màxim d’habitatges que admet una parcel·la segons el planejament. A les zones 12 i 13 de Barcelona es calcula dividint la superfície construïda de l’edifici entre 80 m². Per saber quants habitatges té ja la finca, consultem el projecte original i les llicències posteriors a l’arxiu municipal. Ho expliquem a densitat màxima d’habitatges.

No. Segons l’annex 4 del Decret 141/2012, un es pot considerar habitatge usat i complir les condicions dels habitatges existents, amb un mínim de 36 m² útils; l’altre compleix les d’habitatge nou, amb algunes excepcions. A Barcelona, a més, regeix el principi de no empitjorament: si el pis de partida complia les ordenances metropolitanes d’edificació, l’habitatge usat no pot quedar per sota d’aquestes.

Depèn dels estatuts: si no autoritzen la divisió, cal un acord de la junta. També cal comptar amb la comunitat si l’obra afecta elements comuns, per exemple per obrir una porta nova al replà o passar un conducte pel pati. Ho revisem al principi, amb la nota simple i els estatuts.

Els honoraris són els mateixos que en un canvi d’ús i es calculen sobre la superfície construïda total del pis que es divideix, no sobre els habitatges resultants. Primer es fa l’estudi de viabilitat i, si és viable, el projecte amb llicència i direcció d’obra: per a un pis de 120 m² construïts a Barcelona, des de 6.120 € + IVA. Pots veure com es calculen al nostre article sobre el preu del canvi d’ús. Per al teu cas concret, pots calcular a l’instant el pressupost de l’estudi de viabilitat.

El procés complet pot durar entre 6 i 18 mesos, incloent-hi estudis previs, projecte, acord de la comunitat, llicència, obra i cèdules d’habitabilitat.

Amb el certificat final d’obra es demanen les cèdules d’habitabilitat. Després se signa davant notari l’escriptura de divisió, que s’inscriu al Registre de la Propietat i es comunica al Cadastre, i es donen d’alta els subministraments de cada habitatge. Et donem la documentació tècnica que demanen la notaria i el Registre.

Sí. Si la densitat ho permet, un local es pot convertir en dos o més habitatges, o un habitatge gran es pot dividir mentre es canvia d’ús una altra part, en un sol expedient. Ho expliquem al nostre servei de canvi d’ús de local a habitatge.

Relacionat

Per saber-ne més

Vols saber si el teu pis es pot dividir?

Envia’ns l’adreça del pis i t’expliquem com fem l’estudi de viabilitat.