Cèdula d’ Habitabilitat

A KAITEK ARQUITECTURA oferim el millor servei i les millors ofertes, als preus més econòmics. A més tenim cobertura a tota la comunitat autònoma de Catalunya.

La cèdula d’habitabilitat acredita que un habitatge reuneix les condicions necessàries per viure-hi segons la normativa d’habitabilitat. Aquestes condicions són espacials (dimensions mínimes); d’il·luminació i ventilació natural (els dormitoris i estances principals han de tenir finestres); de seguretat (no ha de presentar deficiències estructurals aparents ni problemes constructius greus); les instal·lacions mínimes (endolls, aigua, etc.).

En general, per vendre un pis, per llogar-lo o per accedir a ajuts públics cal la cèdula d’habitabilitat.

La cèdula d’habitabilitat es necessita, administrativament, per fer una compravenda d’un habitatge (també per a acceptacions d’herència, i fins i tot si s’ha de tornar la casa al banc perquè no es pot pagar la hipoteca), en general quan hi ha una transmissió patrimonial.

Per donar d’alta els subministraments d’electricitat en un pis o cas, les companyies exigeixen habitualment per obligació legal la cèdula d’habitabilitat.

La cèdula d’habitabilitat també es necessita per llogar un pis, com a garantia per a l’inquilí que està llogant una cosa que normativament és acceptable com a vivenda. I així ho exigeix l’INCASOL que es declari el número de cèdula a l’hora d’inscriure’n el lloguer.

Sí, la cèdula és obligatòria.

Actualment, l’obligatorietat de tenir cèdula afecta tots els habitatges catalans des de l’entrada en vigor del Decret d’habitabilitat 55/2009.Aquest Decret actualment es troba derogat i el que té vigència és el Decret dhabitabilitat 141/2012, igualment aquesta normativa exigeix tenir la cèdula en vigor als habitatges.

Article 8. Obligatorietat de la cédula
1. Totes les habitatges han de disposar de cèdula d’habitabilitat, de conformitat
amb aquest Decret. Aquesta cèdula té una vigència de 15 anys.

Prèviament a aquest decret, a l’ordre de 8 d’octubre de 1984, ja s’establia l’obligatorietat de tenir cèdula en certs casos com a contractes d’arrendament i contractes de subministraments de serveis:

Ordeno:
Article primer.- Als contractes de compravenda i d’arrendament de les habitatges i als dels subministraments dels serveis d’aigua, gas i electricitat, que se subscriguin a partir de la data d’entrada en vigor d’aquesta Ordre, hi haurà de constar el número de Cèdula d’Habitabilitat de l’habitatge.

Sí. Segons el decret d’habitabilitat, una habitació sense finestra no és un dormitori sinó que és un «AP» Altres peixos, és a dir, per exemple un traster.

Per descomptat que un habitatge ha de tenir finestres. Una bona finestra pot aportar més beneficis a lhabitabilitat dun habitatge que un estudi feng shui complet sobre la col·locació del mobiliari. Les finestres, a banda d’introduir a l’habitatge il·luminació natural, generalment són un mecanisme per ventilar, la qual cosa és un factor important en la salubritat i habitabilitat d’un habitatge ja que contribueix a reduir la humitat ambiental i per tant redueix la formació de colònies de fongs i altres microorganismes nocius per a la salut humana i animal. Per això s’estipulen uns metres mínims d’obertures de ventilació al decret d’habitabilitat 55/2009 per a la concessió de la cèdula d’habitabilitat de segona ocupació:

– La sala d’estar ha de tenir una obertura amb una superfície mínima de 0,8 m2

– Les habitacions han de tenir una obertura amb una superfície mínima de 0,4m2

Als paràmetres d’habitabilitat, a banda de la superfície mínima d’obertures, hi ha una altra condició important perquè es pugui considerar una obertura vàlida: les finestres han de comunicar amb un espai exterior. En cas de patis interiors, perquè es considerin com a espai exterior, han de tenir una superfície a planta de 4m2 com a mínim. En cas de galeries, perquè es considerin com a espai exterior, han de tenir una superfície de vidre d’obertura superior a la superfície a planta de la galeria

No. Hi ha casos en què mai no es podrà obtenir la cèdula d’habitabilitat.

Perquè tingui la cèdula cal que l’habitatge compleixi els requisits d’habitatge de nova creació especificats al Decret d’Habitabilitat en vigor (actualment el Decret 141/2012). Normalment els locals i altres entitats que no tenen la categoria d’habitatge necessiten obres per complir els requisits i aquestes obres només s’autorització per part de l’administració competent en cas de ser autoritzables.

Per exemple, si aquest local està en una zona industrial on no s’admet l’ús d’habitatge, o té una qualificació urbanística l’edifici on no s’admeten més habitatges dels que hi ha a l’edifici.

Per exemple, un local en un baix: Si reuneix les condicions d’habitabilitat i urbanístiques, és clar que sí. La qüestió és quines condicions ha de reunir un local per concedir-li la cèdula i aquesta. És habitual la casuística següent: En cas que aquest local en un baix tingui la qualificació urbanística d’habitatge únicament s’haurà de revisar que compleix els requisits d’habitabilitat que marca el decret d’habitabilitat vigent per a cèdula d’habitabilitat de segona ocupació. Normalment en aquest procés els tràmits administratius es realitzen únicament al Departament d’Habitatge de la Generalitat.

En cas que aquest local en un baix tingui la qualificació urbanística diferent d’habitatge s’hauran d’aplicar els paràmetres que defineix el decret d’habitabilitat per a obra nova, ja que hem de concedir a aquesta entitat la cèdula de primera ocupació. Això no obstant, prèviament s’haurà d’estudiar si hi ha la possibilitat de realitzar un projecte de canvi d’ús per sol·licitar el canvi d’ús urbanístic (la qual cosa es gestiona davant del departament d’urbanisme de l’ajuntament). Normalment en aquest procés els tràmits administratius es realitzen primer a l’Ajuntament i posteriorment al Departament d’Habitatge de la Generalitat.

En el cas de reformar el nostre pis, si modifiquem les condicions d’habitabilitat (en cas de canviar la distribució, renovar les instal·lacions, fer ampliacions de l’edificació…) hem de renovar la cèdula d’habitabilitat tal com defineix el decret d’habitabilitat 55/ 2009 al seu article 8.2:

Els habitatges de nova construcció i els que hagin sofert modiicacions en
la superfície o s’hi alterin les condicions d’habitabilitat han de disposar de cèdula
prèviament a la seva ocupació.

Sí. En general, en cas de canviar la distribució del pis o casa.

Actualment, la vigència de la cèdula d’habitabilitat és de 15 anys des de la seva expedició.

Des de l’entrada en vigor del decret del 2003, les cèdules caduquen als 15 anys de la seva expedició. El decret d’habitabilitat 55/2009 va donar continuïtat a aquest període de vigència de la cèdula d’habitabilitat i amb el decret d’habitabilitat vigent el Decret 141/2012 també té 15 anys de vigència fins a la caducitat.

Segons el decret 141/2012, un habitatge usat ha de comptar amb 20 metres quadrats útils interiors (no valen terrasses ni balcons) perquè li pugui ser concedida la cèdula d’habitabilitat de segona ocupació. Si estàs llegint aquest post l’any 2054 assegura’t que el decret 141/2012 encara és vigent (ho dubtem ja que surt un decret nou cada 3 anys). En cas de vivenda nova, segons el Decret abans esmentat, serien 36 metres quadrats útils.

Només 20 metres quadrats.

El primer requisit fonamental és que l’immoble sigui urbanísticament i legalment un habitatge, no perquè aquest aspecte tingui res a veure amb l’habitabilitat sinó perquè administrativament serà molt difícil fer el tràmit. En la majoria dels casos, aquest requisit es compleix i només queda verificar els paràmetres propis de l’escala del mateix habitatge. A grans trets els més importants són aquests:

• Superfície mínima: 20 m2, la superfície sota una alçada útil de 1,90 m no es considera útil.
• Obertures a espai exterior, ventilació com a mínim de 0,8 m2.
• La sala d’estar com a mínim ha de tenir 10 m2 i s’hi ha de poder inscriure un quadrat de 2,40 x 2,40.
• Bany amb ventilació (ja sigui natural o forçada) mai a través d’una habitació o sala. Els aparells sanitaris han de tenir un mecanisme sifònic.
• Pot tenir un únic espai, però el bany ha d’estar obligatòriament compartimentat.
• Per comptabilitzar una habitació com a mínim ha de tenir una superfície de 5 m2 i s’ha de poder inscriure un quadrat d’1,8×1,8 m2.
• Bon estat de les instal·lacions.
• Salubritat.
• No presenta patologies estructurals ni constructives greus.

Recorda que aquests aspectes són generals, en cap cas no és un detall exhaustiu de tots els paràmetres.

1 –Tinc un edifici d’habitatges on sempre hi ha hagut aquesta separació d’habitatges independents, almenys té un segle de vida aquesta edificació. Hi ha serveis comuns, escala comunitària, etc. Però aquest edifici no té la divisió horitzontal.

En aquest cas, és pràcticament segur que sí, i que no tindrem cap problema ja que es pot acreditar fefaentment que aquests habitatges constituïen ens legalment independents abans de l’aparició de noves normatives. Només seria qüestió dacreditar mitjançant rebuts de llum, escriptures, o altres documents que aquests habitatges existien abans del primer decret dHabitabilitat, del CTE i si procedeix de la normativa urbanística del municipi.

2 – Vull comprar un pis a un edifici antic de dues plantes que té cèdula per a tot l’edifici. La planta baixa és un comerç i la planta de dalt és la vivenda que vull comprar. Podem fer una cèdula independent de la casa que vull comprar encara que en tingui l’altra?

– En cas que l’ajuntament tingués constància que a aquella casa hi havia dues entitats urbanístiques des de sempre: l’habitatge i el local, per tramitar la cèdula de l’habitatge independent només necessitaries un certificat de l’ajuntament. I per descomptat el tràmit normal de la cèdula (sol·licitud, certificat, etc.)

Aquí cal fer un aclariment per als casos generals: Al departament d’Habitatge no sempre s’exigeix un certificat de l’ajuntament que constati que els pisos són independents tot i no tenir divisió horitzontal. En cas que tractem s’exigeix el certificat de l’ajuntament ja que, en tenir una cèdula prèvia de tot l’edifici es crea la incertesa que hi hagués dues entitats independents.

– També hi ha a la llei d’habitabilitat la possibilitat (no és recomanable fer-ho sense el consell d’un expert) que el comprador exoneri el venedor de l’obligació de tenir la cèdula.

No. Si algú garanteix l’obtenció de la cèdula en 24 hores podria estar comentant un frau.

La cèdula d’habitabilitat és el document que acredita el compliment dels paràmetres d’habitabilitat definits per la normativa i la seva obtenció ha de seguir el procediment definit en els passos següents:

1. Sol·licitud de cèdula (es defineixen les dades del sol·licitant i propietari)
2. Certificat d’habitabilitat realitzat per tècnic competent i visat al seu col·legi professional. Requereix una inspecció de l’habitatge per part del tècnic per a la confecció posterior del certificat.
3. Lliurament de documentació al departament d’habitatge o oficina delegada corresponent.
4. Resposta de ladministració. El terme marcat al decret 141/2012 és de 30 dies hàbils com a màxim la qual cosa significa que pot transcórrer fins a un mes i mig com a màxim.

Dels passos definits, únicament es poden fer en 24 hores els 3 primers. Si bé l’administració no té marcat al Decret 55/2009 un temps mínim per al lliurament de la Cèdula d’habitabilitat i tècnicament sí que és possible l’obtenció de la cèdula en 24 hores, des que es lliura la sol·licitud de cèdula i certificat al Departament d’Habitatge és habitual una espera entre 20 i 30 dies.

Sí. Es pot vendre un habitatge com a tal sense que aquest disposi de la cèdula d’habitabilitat corresponent mitjançant l’aportació d’un informe d’exoneració.

Actualment el Decret d’Habitabilitat exigeix que els notaris demanin la cèdula en tot cas en processos que impliquin habitatges com a objecte de transmissions. Vendre, comprar, acceptar una herència, dacions a creditors, etc. No obstant això, el Decret d’Habitabilitat reserva un article en què preveu el suposat d’exoneració de lliurar la cèdula en cas que l’habitatge, en aquell moment no reuneixi les condicions d’habitabilitat però necessiti reformes o arranjaments per tenir-ne.

Per a aquests casos, el notari sol·licitarà a la part venedora un informe d’exoneració.