El nuevo Certificado de Amianto en Cataluña: Guía legal, técnica y procedimental para el sector inmobiliario

1. La ley de la erradicación del amianto de Cataluña y el certificado de amianto

La Ley 8/2026, de 2 de julio, de la erradicación del amianto en Cataluña, nace con el loable objetivo de establecer un marco jurídico para garantizar una actuación común en la gestión y retirada de este material nocivo.

Explicado de forma resumida, la ley busca mitigar los riesgos sobre la salud y el medio ambiente, reconociendo como gran novedad para nuestro sector el derecho de la ciudadanía a obtener un certificado de amianto en Cataluña, que indique su presencia o ausencia, al adquirir o alquilar una propiedad inmobiliaria, como por ejemplo una vivienda.

La ley también entra en otras cuestiones fundamentales, como los derechos de las víctimas del amianto a recibir apoyo institucional, o las obligaciones de los distintos agentes públicos y privados en relación con el amianto en edificios de uso público. Sin embargo, no vamos a entrar en ellas en este artículo, ya que nuestro objetivo es ayudar a los agentes del sector inmobiliario y profesionales de la arquitectura en aclarar cómo debe procederse a partir de la publicación de esta ley en el ejercicio de sus funciones.

2. Obligaciones de los agentes, administradores de fincas y profesionales vinculados

Conviene hacer una profunda reflexión sobre el artículo 12 de la ley, que pone el foco directamente sobre las personas administradoras de fincas y otros profesionales vinculados.

La norma establece para ellos obligaciones muy concretas:

• Comunicar la presencia de materiales que contienen amianto en los elementos muebles o inmuebles a las personas propietarias de las viviendas de las fincas que gestionan.
• Comunicar esta información al Censo catalán de materiales que contienen amianto.
• Vigilar que los propietarios de los edificios entreguen un certificado de presencia o ausencia de amianto al comprador o arrendador de su propiedad.
• Asistir a la propiedad también en el trámite de obtención de dicho certificado.

Y es precisamente en relación con este certificado donde debemos hacer un análisis crítico sobre cuál debe ser su alcance y contenido, quién puede emitirlo y en qué momento de la compraventa debe entregarse.

3. El alcance del certificado y el problema de la indefinición legal

A este respecto, debemos acudir entonces al artículo 21 de la ley. Este artículo indica que el certificado es el documento específico que informa sobre la presencia o ausencia de amianto en un inmueble en el momento en que se emite, y que debe entregarse cuando se venda o se alquile.

Sin embargo, el artículo 21 simplemente indica que las características y la competencia para la emisión de este certificado deben desarrollarse mediante reglamento. Y, según la disposición final primera de la propia ley, el Gobierno de la Generalitat tiene un plazo de un año desde la aprobación de la ley para desplegar dicho reglamento.

En nuestra opinión, esto no se ha planteado correctamente. Se establece como nueva obligación inmediata la entrega de un documento que no está definido en su contenido, ni tampoco se define quién puede emitirlo.

En lo que a nosotros respecta, no tenemos ninguna duda de que los profesionales de la arquitectura y de la construcción (arquitectos, aparejadores, ingenieros de edificación) disponemos de los conocimientos y la experiencia adecuados para emitir ese tipo de documento. De hecho, en las Inspecciones Técnicas de los Edificios (ITE) ya solemos informar de la presencia de elementos con amianto como deficiencias de distinto grado en función de su estado de conservación. Pero con esta ley, en estos momentos de vacío reglamentario, parece que cualquier persona podría emitir ese documento, desvirtuando su validez.

4. El error técnico del legislador: el «amianto visible»

La ley indica que, a falta del reglamento, los certificados que se emitan transitoriamente deben acreditar, como mínimo, la presencia o ausencia de «amianto visible».

Resulta muy llamativo —y a nuestro juicio, constituye un error— que la ley de erradicación hable de «amianto visible». Esta pretensión demuestra una falta de apreciación de que las fibras de amianto, al ser microscópicas, no son observables mediante una simple inspección visual, como parece pretender el legislador catalán.

A pesar de que los técnicos, gracias a nuestra pericia, podemos intuir visualmente si un material tiene amianto o no (por su año de colocación, morfología o despiece), la certeza absoluta solo se obtiene mediante test de laboratorio, tras extraer una muestra física de material.

La única confirmación válida de su presencia está regida por la norma UNE 171370-2, que requiere un análisis de laboratorio mediante Microscopía Óptica de Luz Polarizada (MOLP) o Microscopía Electrónica de Barrido (MEB). Por tanto, al legislador catalán no solo debería reprochársele la falta de reglamento, sino la asunción anticientífica de que una patología invisible pueda certificarse visualmente.

5. Indefinición procedimental: ¿En qué momento y formato debe entregarse el certificado?

Otro de los grandes problemas actuales es el procedimental. La ley únicamente indica que el certificado de presencia o ausencia de amianto debe entregarse cuando se venda o se alquile un inmueble, pero omite detalles cruciales. No se especifica si este documento debe adjuntarse obligatoriamente a la escritura de compraventa, de qué forma exacta debe producirse la entrega, o si el comprador podría eximir al vendedor de presentar este certificado, tal y como sucede en determinados casos con la ITE.

Por tanto, en estos momentos existe una grave indefinición respecto al procedimiento, al formato y al orden de los factores.

Desde KAITEK ARQUITECTURA aplicamos la lógica inmobiliaria: si la presencia de amianto en un edificio es una patología que puede restar valor inmobiliario (debido a los futuros costes de retirada por empresas especializadas), parece razonable que la entrega de este documento sea previa a la negociación del precio entre el comprador y el vendedor. De la misma manera que la calificación energética debe conocerse desde el mismo momento del anuncio del alquiler o la venta, el estado del amianto no debe convertirse en un trámite sorpresa a añadir en la notaría el día de la firma.

6. Nuestra recomendación: La Inspección Pre-compra integral

Nuestra recomendación a cualquier comprador de vivienda es siempre que, antes de firmar las arras, sea plenamente conocedor del estado constructivo, urbanístico y legal de la propiedad.

En ese sentido, siempre es recomendable hacer una inspección previa a la compra con un profesional capaz de analizar todas esas dimensiones de la edificación de forma integrada, tal y como ofrecemos los técnicos de KAITEK ARQUITECTURA.

Al contratar nuestras inspecciones pre-compra, usted no solo obtiene una evaluación sobre la posible presencia de amianto (con recomendaciones sobre ensayos de laboratorio si fuera necesario), sino un mapeo completo de la salud del edificio: estado estructural, humedades, viabilidad de reformas y cumplimiento normativo. Aportamos la solvencia técnica necesaria para que usted negocie el precio final con seguridad y evite adquirir pasivos ocultos.

7. Conclusiones finales y Propuesta de Modelo de Certificado

En conclusión, la ley impone un marco necesario pero adolece de una falta de reglamento que unifique criterios y de una redacción técnica deficiente al hablar de «amianto visible».

Ante esta situación, dejamos para quien pueda serle de utilidad una propuesta de modelo de certificado que podría utilizarse en el sector inmobiliario y notarial hasta que la Generalitat no disponga de un reglamento oficial. Este modelo está diseñado para salvaguardar la responsabilidad del técnico y ser honesto con las limitaciones de la inspección visual.