El nou Certificat d’Amiant a Catalunya: Guia legal, tècnica i procedimental per al sector immobiliari

1. La llei de l’erradicació de l’amiant de Catalunya i el certificat d’amiant

La Llei 8/2026, de 2 de juliol, de l’erradicació de l’amiant a Catalunya, neix amb el lloable objectiu d’establir un marc jurídic per a garantir una actuació comuna en la gestió i retirada d’aquest material nociu.

Explicat de manera resumida, la llei busca mitigar els riscos sobre la salut i el medi ambient, reconeixent com a gran novetat per al nostre sector el dret de la ciutadania a obtenir un certificat d’amiant a Catalunya, que n’indiqui la presència o absència, en adquirir o llogar una propietat immobiliària, com per exemple un habitatge.

La llei també entra en altres qüestions fonamentals, com els drets de les víctimes de l’amiant a rebre suport institucional, o les obligacions dels diferents agents públics i privats en relació amb l’amiant en edificis d’ús públic. No obstant això, no hi entrarem en aquest article, ja que el nostre objectiu és ajudar els agents del sector immobiliari i professionals de l’arquitectura a aclarir com s’ha de procedir a partir de la publicació d’aquesta llei en l’exercici de les seves funcions.

2. Obligacions dels agents, administradors de finques i professionals vinculats

Convé fer una profunda reflexió sobre l’article 12 de la llei, que posa el focus directament sobre les persones administradores de finques i altres professionals vinculats.

La norma estableix per a ells obligacions molt concretes:

• Comunicar la presència de materials que contenen amiant en els elements mobles o immobles a les persones propietàries dels habitatges de les finques que gestionen.
• Comunicar aquesta informació al Cens català de materials que contenen amiant.
• Vetllar perquè els propietaris dels edificis lliurin un certificat de presència o absència d’amiant al comprador o arrendador de la seva propietat.
• Assistir a la propietat també en el tràmit d’obtenció de dit certificat.

I és precisament en relació amb aquest certificat on hem de fer una anàlisi crítica sobre quin ha de ser el seu abast i contingut, qui pot emetre’l i en quin moment de la compravenda s’ha de lliurar.

3. L’abast del certificat i el problema de la indefinició legal

Referent a això, hem d’acudir llavors a l’article 21 de la llei. Aquest article indica que el certificat és el document específic que informa sobre la presència o absència d’amiant en un immoble en el moment en què s’emet, i que s’ha de lliurar quan es vengui o es llogui.

No obstant això, l’article 21 simplement indica que les característiques i la competència per a l’emissió d’aquest certificat s’han de desenvolupar mitjançant reglament. I, segons la disposició final primera de la mateixa llei, el Govern de la Generalitat té un termini d’un any des de l’aprovació de la llei per a desplegar aquest reglament.

A parer nostre, això no s’ha plantejat correctament. S’estableix com a nova obligació immediata el lliurament d’un document que no està definit en el seu contingut, ni tampoc es defineix qui el pot emetre.

Pel que fa a nosaltres, no tenim cap dubte que els professionals de l’arquitectura i de la construcció (arquitectes, aparelladors, enginyers d’edificació) disposem dels coneixements i l’experiència adequats per a emetre aquest tipus de document. De fet, en les Inspeccions Tècniques dels Edificis (ITE) ja solem informar de la presència d’elements amb amiant com a deficiències de diferent grau en funció del seu estat de conservació. Però amb aquesta llei, en aquests moments de buit reglamentari, sembla que qualsevol persona podria emetre aquest document, desvirtuant-ne la validesa.

4. L’error tècnic del legislador: l'”amiant visible”

La llei indica que, a falta del reglament, els certificats que s’emetin transitòriament han d’acreditar, com a mínim, la presència o absència d’“amiant visible”.

Resulta molt cridaner —i al nostre parer, constitueix un error— que la llei d’erradicació parli d'”amiant visible”. Aquesta pretensió demostra una falta d’apreciació que les fibres d’amiant, en ser microscòpiques, no són observables mitjançant una simple inspecció visual, com sembla pretendre el legislador català.

Tot i que els tècnics, gràcies a la nostra perícia, podem intuir visualment si un material té amiant o no (pel seu any de col·locació, morfologia o especejament), la certesa absoluta només s’obté mitjançant test de laboratori, després d’extreure una mostra física de material.

L’única confirmació vàlida de la seva presència està regida per la norma UNE 171370-2, que requereix una anàlisi de laboratori mitjançant Microscòpia Òptica de Llum Polaritzada (MOLP) o Microscòpia Electrònica d’Escombratge (MEB). Per tant, al legislador català no només se li hauria de retreure la falta de reglament, sinó l’assumpció anticientífica que una patologia invisible pugui certificar-se visualment.

5. Indefinició procedimental: En quin moment i format s’ha de lliurar el certificat?

Un altre dels grans problemes actuals és el procedimental. La llei únicament indica que el certificat de presència o absència d’amiant s’ha de lliurar quan es vengui o es llogui un immoble, però omet detalls crucials. No s’especifica si aquest document s’ha d’adjuntar obligatòriament a l’escriptura de compravenda, de quina manera exacta s’ha de produir el lliurament, o si el comprador podria eximir el venedor de presentar aquest certificat, tal com succeeix en determinats casos amb la ITE.

Per tant, en aquests moments existeix una greu indefinició respecte al procediment, al format i a l’ordre dels factors.

Des de KAITEK ARQUITECTURA apliquem la lògica immobiliària: si la presència d’amiant en un edifici és una patologia que pot restar valor immobiliari (a causa dels futurs costos de retirada per empreses especialitzades), sembla raonable que el lliurament d’aquest document sigui previ a la negociació del preu entre el comprador i el venedor. De la mateixa manera que la qualificació energètica s’ha de conèixer des del mateix moment de l’anunci del lloguer o la venda, l’estat de l’amiant no s’ha de convertir en un tràmit sorpresa a afegir a la notaria el dia de la signatura.

6. La nostra recomanació: La Inspecció Pre-compra integral

La nostra recomanació a qualsevol comprador d’habitatge és sempre que, abans de signar les arres, sigui plenament coneixedor de l’estat constructiu, urbanístic i legal de la propietat.

En aquest sentit, sempre és recomanable fer una inspecció prèvia a la compra amb un professional capaç d’analitzar totes aquestes dimensions de l’edificació de manera integrada, tal com oferim els tècnics de KAITEK ARQUITECTURA.

En contractar les nostres inspeccions pre-compra, vostè no només obté una avaluació sobre la possible presència d’amiant (amb recomanacions sobre assajos de laboratori si fos necessari), sinó un mapeig complet de la salut de l’edifici: estat estructural, humitats, viabilitat de reformes i compliment normatiu. Aportem la solvència tècnica necessària perquè vostè negociï el preu final amb seguretat i eviti adquirir passius ocults.

7. Conclusions finals i Proposta de Model de Certificat

En conclusió, la llei imposa un marc necessari però pateix d’una falta de reglament que unifiqui criteris i d’una redacció tècnica deficient en parlar d'”amiant visible”.

Davant d’aquesta situació, deixem per a qui pugui ser-li d’utilitat una proposta de model de certificat que podria utilitzar-se en el sector immobiliari i notarial fins que la Generalitat no disposi d’un reglament oficial. Aquest model està dissenyat per a salvaguardar la responsabilitat del tècnic i ser honest amb les limitacions de la inspecció visual.