Compte en comprar: no tot el que està escripturat com a habitatge és legalment un habitatge

Per Sergi Sanz (col·legiat núm. 63.249 del COAC), arquitecte · Publicat el 4 de juliol de 2024 · Actualitzat el 27 d’octubre de 2026

En comprar un pis, gairebé tothom dona per fet que, si està escripturat com a habitatge i així consta al Registre de la Propietat, és un habitatge. No sempre és així. L’escriptura descriu l’immoble tal com el van declarar els propietaris, però l’ús legal el determinen el planejament i les llicències urbanístiques, i tots dos poden no coincidir.

En aquest article expliquem per què passa, els casos més freqüents a Barcelona, com comprovar-ho abans de signar i què es pot fer si l’immoble resulta no ser un habitatge.

1. Escriptura, Registre i ús legal no són el mateix

Que un immoble estigui escripturat com a habitatge només diu com es va descriure. L’escriptura i el Registre de la Propietat recullen la descripció de l’immoble que en van fer els propietaris, i el Registre no comprova si aquest ús té llicència. El Cadastre té finalitat fiscal i també pot estar desactualitzat.

L’ús que compta des del punt de vista urbanístic és el que consta al projecte original de l’edifici i a les llicències concedides després, i que ha de ser compatible amb el planejament vigent. Quan l’escriptura i les llicències diuen coses diferents, manen les llicències.

2. Casos freqüents a Barcelona

Aquests són els casos en què trobem més sovint un immoble escripturat com a habitatge que no ho és:

• Pisos principals de l’Eixample convertits en oficines amb llicència d’activitat fa dècades: continuen escripturats com a habitatge, però urbanísticament han perdut aquest ús.
• Locals o baixos habitats sense llicència de canvi d’ús, que alguna vegada es van descriure a l’escriptura com a habitatge.
• Pisos dividits en dos o més habitatges sense llicència, sovint en finques que ja havien exhaurit la densitat. Aquí expliquem com es divideix un pis legalment.
• Golfes, altells i construccions als terrats declarats com a habitatge o com a part d’un habitatge sense llicència.

En tots aquests casos, el comprador hereta el problema: l’immoble no es pot reformar com a habitatge sense regularitzar-lo, i la regularització no sempre és possible.

3. Com comprovar si un immoble escripturat com a habitatge és legalment un habitatge

Abans de comprar un pis escripturat com a habitatge, convé revisar aquests cinc documents:

1. Arxiu municipal: consultar el projecte original de l’edifici i les llicències posteriors (a Barcelona, l’Arxiu Municipal Contemporani i els arxius de districte). És la prova més fiable de l’ús legal.
2. Cèdula d’habitabilitat: comprovar si existeix i si és vigent. És un bon indici, tot i que convé contrastar-la amb les llicències.
3. Cadastre: veure l’ús que figura a la fitxa cadastral i si coincideix amb l’escriptura.
4. Nota simple: revisar la descripció registral, la superfície i si hi ha divisions o agrupacions posteriors.
5. Planejament: si hi ha dubtes, comprovar que l’ús d’habitatge és compatible amb la qualificació i que la finca no supera la seva densitat. Es pot demanar un informe urbanístic a l’Ajuntament.

Revisar i valorar tota aquesta documentació forma part de la nostra inspecció abans de comprar i d’una due diligence completa.

4. La cèdula d’habitabilitat: un indici, no una garantia

A Catalunya, la cèdula d’habitabilitat acredita que un habitatge compleix les condicions mínimes d’habitabilitat, i amb caràcter general és necessària per vendre’l, llogar-lo o contractar els subministraments com a habitatge. Si el pis que compraràs no la té ni la pot obtenir, és un senyal d’alarma.

Però la cèdula no substitueix la llicència: hi ha casos en què es va obtenir per a immobles l’ús urbanístic dels quals no era el d’habitatge. Per això, en un immoble escripturat com a habitatge, recomanem contrastar-la sempre amb l’expedient municipal.

5. Quins riscos té comprar un immoble que no és legalment habitatge

Comprar un immoble escripturat com a habitatge que no té aquest ús legal pot suposar:

• No poder reformar-lo: l’Ajuntament pot denegar el permís d’obres d’una reforma d’habitatge o obrir un expedient de protecció de la legalitat urbanística.
• No obtenir la cèdula i, amb això, tenir problemes per llogar, vendre o contractar els subministraments com a habitatge.
• Problemes de finançament i de valoració, perquè la taxació ha de partir de l’ús legal.
• Haver de tramitar un canvi d’ús, amb el seu cost i el seu termini, i amb el risc que no sigui viable.

6. Es pot regularitzar?

Depèn del que diguin els arxius. Si l’expedient municipal confirma que l’immoble és un habitatge i el que està malament és la descripció de l’escriptura o del Cadastre, n’hi ha prou de corregir la descripció. Si, en canvi, l’ús legal és un altre (oficina, local), cal tramitar un canvi d’ús amb projecte i llicència, i complir la densitat, la superfície i la façana mínimes, l’habitabilitat i el Codi tècnic.

Ho expliquem pas a pas a la nostra guia per convertir un local en habitatge, i repassem els obstacles més habituals a les dificultats d’un canvi d’ús.

7. Què revisar abans de signar les arres

L’ideal és fer aquestes comprovacions abans de signar el contracte d’arres, o incloure-hi una condició que permeti desistir sense perdre el senyal si l’ús legal no és el d’habitatge. Un arquitecte pot revisar l’expedient, visitar l’immoble i dir-te en pocs dies si el que compraràs és el que sembla: si el pis escripturat com a habitatge és, també, un habitatge legal.

Preguntes freqüents sobre immobles escripturats com a habitatge

Més informació: Generalitat de Catalunya, cèdules d’habitabilitat · Ajuntament de Barcelona, informació sobre el canvi d’ús a habitatge. Revisat l’octubre de 2026.