Convertir un local en habitatge a Barcelona: requisits, normativa i procés (guia 2026)

Per Sergi Sanz i Pau Martínez, arquitectes · Publicat l’1 d’octubre de 2025 · Actualitzat el 27 d’octubre de 2026

Convertir un local en habitatge a Barcelona és possible, però no en qualsevol local. Perquè un baix comercial, una oficina o un taller esdevingui legalment un pis han d’encaixar alhora cinc peces: el planejament urbanístic (que permeti un habitatge més a la finca), les Ordenances Metropolitanes d’Edificació, l’habitabilitat (Decret 141/2012), el Codi tècnic de l’edificació i els estatuts de la comunitat. Si en falla una sola, el canvi d’ús de local a habitatge no prospera, per bonic que sigui el projecte.

En aquesta guia expliquem cada requisit amb les seves xifres i la norma de referència, què inclou el projecte, el procés complet pas a pas —de la primera comprovació a l’escriptura— i els motius pels quals més projectes es queden pel camí. L’hem redactada conjuntament Sergi Sanz i Pau Martínez, arquitectes i socis de Kaitek Arquitectura, a partir dels canvis d’ús que estudiem, projectem i dirigim a Barcelona i la seva àrea metropolitana.

1. Es pot convertir un local en habitatge? No sempre

No. Que un local estigui buit, tingui bona alçada o doni al carrer no vol dir que pugui ser habitatge. Abans de comprar un local o una oficina per reconvertir-lo o d’invertir en un projecte, cal comprovar tres coses que no depenen de la reforma i que, si fallen, no tenen solució:

1. Que el planejament admeti un habitatge més a la finca. Cada parcel·la té un nombre màxim d’habitatges (densitat). Si l’edifici ja l’ha assolit, no se’n pot crear cap de nou, encara que el local compleixi tota la resta.
2. Que el carrer i la planta ho permetin. Algunes modificacions del Pla General Metropolità (PGM) aprovades per a barris concrets prohibeixen l’habitatge en planta baixa en determinats carrers, i els edificis catalogats tenen limitacions pròpies.
3. Que els estatuts de la comunitat no ho prohibeixin. A Catalunya, els estatuts poden fixar la destinació dels locals (art. 553-11 del Codi civil de Catalunya).

Superat aquest filtre, entren en joc els requisits tècnics —superfície, façana, llum natural, ventilació, sortida de fums, aïllament—, que en molts casos sí que es resolen amb un bon projecte. Per això, abans de res, recomanem un estudi previ de viabilitat.

2. El primer pas: un estudi previ de viabilitat

Abans de comprar el local o d’encarregar el projecte complet, convé fer un estudi previ de viabilitat. És la manera més econòmica de saber si es pot convertir un local en habitatge i en quines condicions. Nosaltres el fem en tres fases, i al final de cadascuna valorem la viabilitat: si el resultat és negatiu, el projecte es descarta sense continuar gastant.

• Fase A. Arxius i situació urbanística. Consulta de l’arxiu històric municipal (el projecte original de l’edifici i les llicències posteriors), del Cadastre i de les ortofotos; càlcul previ de la densitat d’habitatges i valoració de la situació urbanística de la finca.
• Fase B. Antecedents i visita. Estudi de la documentació del propietari (escriptures, nota simple, plànols, estatuts), visita al local, aixecament de l’estat actual, càlcul detallat de la densitat i valoració dels aspectes constructius que poden limitar la viabilitat: alçada lliure, llum i ventilació, sortida de fums, accés, humitats.
• Fase C. Avantprojecte. Proposta de distribució, dimensionament de les peces habitables i de les instal·lacions segons la normativa municipal, autonòmica i estatal i, si cal, consulta als tècnics municipals.

L’ús que diu l’escriptura no sempre és l’ús legal

Una de les raons per començar pels arxius és que l’ús que figura a l’escriptura no sempre coincideix amb l’ús urbanístic legal, que és el que consta al projecte original de l’edifici i a les llicències concedides. En algun estudi de viabilitat hem comprovat que el canvi d’ús no era necessari: tot i que l’escriptura descrivia un local, a l’arxiu municipal i a les llicències urbanístiques constava com a habitatge, i n’hi havia prou de regularitzar la descripció.

Però compte, perquè també es pot donar la situació inversa: no tot el que està escripturat com a habitatge és legalment un habitatge.

Només l’obtenció de la llicència dona plena seguretat sobre la viabilitat administrativa d’un canvi d’ús: l’estudi previ recull el criteri tècnic de l’arquitecte i la interpretació de la normativa que apliquen els tècnics municipals, i redueix molt el risc.

3. Requisits urbanístics per convertir un local en habitatge a Barcelona

L’Ajuntament de Barcelona resumeix els requisits a la seva guia d’informació bàsica sobre el canvi d’ús a habitatge. Són aquests:

Superfície útil mínima de 40 m² i façana mínima de 3 m

La disposició addicional primera de la modificació de les Normes Urbanístiques del PGM (2004) exigeix que cada habitatge nou tingui almenys 40 m² de superfície útil i una façana mínima de 3 m a la via pública o al pati interior d’illa (el pati de parcel·la no compta). És més exigent que el mínim general d’habitabilitat de Catalunya (36 m²). Les tribunes i galeries tancades no compten per a la superfície mínima de les peces a les quals s’annexen.

Densitat: el nombre màxim d’habitatges de la finca

És el requisit que més vegades impedeix convertir un local en habitatge. El nombre d’habitatges admissible es calcula dividint la superfície construïda (o el sostre permès) de la parcel·la pel mòdul de densitat del planejament; quan la zona no en fixa cap altre, l’article 180 de les Ordenances Metropolitanes d’Edificació remet a 80 m² de sostre per habitatge.

El projecte ha de justificar quants habitatges tenia l’edifici en el seu projecte original (es consulta a l’Arxiu Municipal Contemporani o a l’arxiu del districte) i quants se n’han afegit després, i demostrar que amb el nou no se supera el màxim. Ho expliquem amb més detall a superfície construïda i superfície edificable.

Habitatge en planta baixa: el pati d’illa

A les zones ordenades per alineació de vial, l’article 225.7 de les Normes Urbanístiques del PGM estableix que, si la sala o un dormitori de l’habitatge en planta baixa obren a l’interior d’illa, la part d’aquest espai lliure que correspon a la parcel·la ha de quedar sense edificar, amb un mínim de 6 m de fons i 4,5 m d’amplada davant d’aquestes peces. Molts baixos de l’Eixample ocupen tot el pati amb construccions d’una planta: en aquest cas les peces principals s’han d’obrir al carrer.

Modificacions del PGM per barris

Alguns barris tenen regles pròpies. La modificació del PGM del Clot-Camp de l’Arpa (2025), per exemple, prohibeix l’habitatge en planta baixa als carrers de determinades claus urbanístiques, i altres barris, com Gràcia, tenen condicions específiques per a l’habitatge en planta baixa. Per això l’estudi previ comença sempre pel planejament de la finca concreta.

Edificis sencers, catalogats i fora d’ordenació

• Si es canvia d’ús o es rehabilita un edifici sencer, pot aplicar-se la reserva d’habitatge protegit de la modificació del PGM de 2018 (art. 285 ter de les Normes Urbanístiques).
• Als edificis catalogats només s’admeten les obres i els criteris d’intervenció de la seva fitxa del Catàleg.
• Si l’edifici està fora d’ordenació per una nova alineació de vial, s’apliquen les limitacions de la Llei d’urbanisme (art. 108.4 del Text refós) i convé consultar-ho amb els serveis tècnics del districte.

Façana, rètols i conductes: l’ordenança del paisatge urbà

L’Ordenança dels usos del paisatge urbà de Barcelona (OUPU) no permet col·locar instal·lacions ni conductes a la façana sense autorització expressa: les xemeneies d’extracció de fums i l’aire condicionat a la façana només s’admeten amb un projecte d’integració acceptat per l’Ajuntament. A la pràctica, l’extracció de la cuina i les màquines de clima s’han de portar a la coberta, i això passa per la comunitat.

4. Requisits d’habitabilitat: el Decret 141/2012

Per convertir un local en habitatge, l’habitatge resultant ha de complir les condicions mínimes d’habitabilitat del Decret 141/2012, de 30 d’octubre. En un canvi d’ús s’hi apliquen, amb alguns matisos (annex 4), les mateixes condicions que a un habitatge nou (annex 1). Les més rellevants són:

Si tot l’habitatge és un únic espai (un loft), ha de permetre separar una habitació de 8 m² sense que ni la sala ni l’habitació perdin els seus mínims. I el requisit que descarta més locals és el de la llum i ventilació natural directes: en un baix molt profund, amb façana només al carrer i sense pati, les peces del fons no poden ser habitacions.

Al final de l’obra, el compliment d’aquestes condicions s’acredita amb la cèdula d’habitabilitat de primera ocupació per canvi d’ús.

5. Les Ordenances Metropolitanes d’Edificació (OME)

A Barcelona i als municipis de l’àrea metropolitana, a més del Decret 141/2012, s’apliquen les Ordenances Metropolitanes d’Edificació (OME), que l’Àrea Metropolitana publica a la seva normativa urbanística (NUMAMB). L’Ordenança Metropolitana de Rehabilitació (art. 14) obliga que compleixin les OME els habitatges de nova creació, i un habitatge que resulta d’un canvi d’ús ho és. En alguns punts les OME són més exigents que el Decret, de manera que mana la condició més restrictiva de les dues.

Programa funcional i superfícies mínimes

Les OME fixen les superfícies mínimes en funció del nombre de persones per al qual es projecta l’habitatge (el programa funcional), que depèn dels dormitoris:

Altres condicions de les OME que afecten un local

• Il·luminació: les peces habitables, i també les cuines, els trasters i els armaris de més de 5 m², necessiten una superfície de finestra d’almenys 1/8 de la seva superfície útil, amb uns mínims absoluts d’1 m² (peces petites), 1,25 m² (de 10 a 14 m²) i 1,75 m² (més de 14 m²) (art. 60).
• Patis: els dormitoris i les sales no poden ventilar a patis de menys de 3 m de diàmetre, ni les cuines a patis de menys de 2,5 m.
• Dormitori principal i estança: el dormitori doble ha de tenir almenys 10 m² i un cercle inscrit de 2,60 m (art. 64); l’estança, un cercle de 2,70 m i 2,00 m de contacte amb la façana (art. 65).
• Cuina i estenedor: conducte de fums de la cuina fins a la coberta (art. 66) i un espai per estendre d’almenys 3,50 m², protegit amb gelosia si és a la façana (art. 65.5).
• Bany: almenys un bany complet al qual es pugui accedir sense passar pels dormitoris ni per la cuina (art. 67).
• Planta baixa sobre el terreny: si no hi ha soterrani a sota, el terra s’ha d’aïllar de la humitat amb una solera de formigó de 15 cm sobre 15 cm de grava drenant, o amb una cambra d’aire ventilada d’almenys 15 cm (art. 69).

6. El Codi tècnic de l’edificació en un canvi d’ús

El Codi tècnic de l’edificació (CTE) s’aplica als canvis d’ús. La seva part I (art. 2.5) distingeix dos casos: si canvia l’ús de tot l’edifici es compleixen totes les exigències bàsiques; si només en canvia una part —el més habitual en convertir un local en habitatge—, cada Document Bàsic (DB) diu què s’aplica. A la pràctica, aquests són els punts que condicionen el projecte:

Estalvi d’energia (DB HE)

L’envolupant tèrmica del nou habitatge (façana, solera, mitgeres amb zones no calefactades, sostre amb el local o el garatge inferior) ha d’assolir els valors límit de transmitància del DB HE 1 encara que no s’hi intervingui. Per això gairebé sempre cal aïllar el terra i la façana i canviar la fusteria de l’aparador.

Si l’element existent no hi pot arribar, es justifica amb els criteris de flexibilitat del mateix DB. I si l’habitatge supera els 50 m² útils, també s’aplica el DB HE 0 de consum d’energia. Més detalls a què és un estudi d’eficiència energètica.

Salubritat (DB HS): fums, ventilació i radó

• Extracció de la cuina: l’extractor s’ha de connectar a un conducte independent que surti per la coberta, amb la boca a 3 m de preses d’aire, finestres i terrasses (DB HS 3). És un dels punts crítics: cal trobar un recorregut per un pati o un celobert d’instal·lacions fins al terrat i comptar amb la comunitat.
• Ventilació: l’habitatge necessita un sistema de ventilació que garanteixi la qualitat de l’aire interior (admissió per les estances i extracció per banys i cuina).
• Gas radó: als locals en contacte amb el terreny cal aplicar el DB HS 6. Barcelona és zona I (barrera de protecció davant del radó), i alguns municipis de l’àrea metropolitana, com Badalona o Santa Coloma de Gramenet, són zona II, més exigent.

Protecció davant del soroll (DB HR)

En un canvi d’ús parcial el DB HR no és obligatori en sentit estricte, però la guia del mateix document recomana aplicar-ne les exigències. I és de sentit comú: si l’habitatge confronta amb un altre local, un bar o un aparcament, convé assolir un aïllament d’almenys 55 dBA a soroll aeri.

Seguretat en cas d’incendi (DB SI)

El nou habitatge ha de quedar separat dels altres habitatges i d’altres usos (locals, aparcament) amb elements de resistència al foc adequada —com a mínim EI 60 entre habitatges— i la seva evacuació ha de complir el DB SI. Als edificis d’habitatges existents no cal adaptar els elements comuns d’evacuació de l’edifici per crear un habitatge en un local. A Barcelona s’aplica, a més, l’ordenança municipal de protecció contra incendis.

Estructura (DB SE) i seguretat d’utilització (DB SUA)

Passar de comerç a habitatge redueix la sobrecàrrega d’ús (de 5 a 2 kN/m²), de manera que l’estructura poques vegades és un problema; sí que ho és quan s’obren forats en murs de càrrega, s’eliminen pilars o es crea un altell. El DB SUA fixa, entre altres coses, la relliscositat dels terres i les alçades de les baranes.

7. Accessibilitat: el Codi d’accessibilitat de Catalunya

En convertir un local en habitatge també s’aplica el Codi d’accessibilitat de Catalunya (Decret 209/2023):

• Interior de l’habitatge: tot habitatge de nova creació ha de tenir una distribució practicable: porta d’accés de 0,80 m, pas de 0,80 m, cercles d’1,20 m lliures d’obstacles a l’accés, un bany, la cuina, la sala i una habitació (art. 84.2).
• Accés des del carrer: segons els criteris d’interpretació publicats per la Generalitat el 2026, si el local tenia un únic graó d’entrada es pot mantenir; si en tenia dos o més, cal resoldre un accés practicable amb rampa, plataforma elevadora o previsió d’espai per instal·lar-la, cosa que de vegades obliga a fer recular la porta.
• Zones comunes: si el canvi d’ús augmenta el nombre d’habitatges de l’edifici en més d’un 50 %, cal adaptar les zones comunes que donen servei als habitatges (art. 78). Els habitatges amb accés directe des del carrer que no fan servir les zones comunes no computen.

8. La comunitat de propietaris: què hi pot dir

Per convertir un local en habitatge dins d’un edifici en propietat horitzontal cal comptar amb la comunitat. A Catalunya la propietat horitzontal es regeix pel llibre cinquè del Codi civil de Catalunya (arts. 553-1 a 553-59), no per la Llei de propietat horitzontal estatal. Tres articles són clau:

• Art. 553-11: els estatuts poden fixar la destinació dels elements privatius i limitar-ne les activitats. Si diuen que els locals són per a ús comercial, el canvi d’ús requereix modificar-los.
• Art. 553-36: el propietari pot fer obres al seu local sense perjudicar els altres, la seguretat, l’accessibilitat ni l’aspecte exterior de l’edifici, comunicant-ho abans a la presidència o a l’administració. Si les obres afecten elements comuns —façana, pati, coberta, conductes, estructura—, necessita l’acord de la junta.
• Arts. 553-25 i 553-26: fixen les majories. Segons l’acord, va de la majoria simple a la unanimitat o a les 4/5 parts, i els absents que no s’hi oposen en el termini d’un mes compten a favor.

Demanar aquestes autoritzacions a la comunitat correspon al propietari (el promotor de les obres). Convé revisar els estatuts i la nota simple abans de comprar i, si cal passar un conducte pel pati o la coberta, plantejar-ho aviat a la junta.

9. Què inclou el projecte per convertir un local en habitatge

Un canvi d’ús no és una simple reforma: el projecte ha de justificar tota la normativa anterior davant l’Ajuntament i servir per construir i controlar l’obra. Aquests són els documents i serveis que el componen:

Projecte bàsic (per demanar la llicència)

• Memòria descriptiva de l’obra i memòria justificativa del planejament, les OME, el Decret 141/2012, el CTE i el Codi d’accessibilitat.
• Plànols d’emplaçament, plantes, alçats i seccions, acotats i a escala.
• Avançament de pressupost per superfície reformada, amb els mòduls del Col·legi d’Arquitectes.
• Estudi bàsic de seguretat i salut (Reial decret 1627/1997) i estudi de gestió de residus (Decret 89/2010).
• Sol·licitud i tramitació de la llicència urbanística.

Documentació d’execució (per construir)

Segons la complexitat del local i de l’encàrrec, pot ser de dos nivells:

• Documents d’execució: amidaments per capítols i partides amb preus unitaris, i plànols de detalls tipus. Suficient per demanar pressupostos comparables a diversos constructors en un local senzill.
• Projecte d’execució complet: a més, memòria constructiva, plànols d’acabats, d’instal·lacions i d’oficis (fusteria, serralleria, mobiliari), plànols estructurals si cal, plec de condicions per al contracte amb el constructor, instruccions d’ús i manteniment i pla de control de qualitat.

Direcció d’obra

L’arquitecte assumeix la direcció d’obra: visites periòdiques, actes amb les ordres i el responsable de cada tasca, revisió de les certificacions econòmiques del constructor (en el projecte complet) i emissió del certificat final d’obra, imprescindible per a la primera ocupació i la cèdula.

Queden fora dels honoraris tècnics les taxes i els impostos municipals, el visat col·legial quan calgui i, si escau, les entitats col·laboradores de control.

10. Com convertir un local en habitatge, pas a pas

Pas 1. Estudi previ de viabilitat

Arxius, planejament, densitat, visita i avantprojecte, com expliquem a l’apartat 2. El resultat és un sí, un no o un «sí, amb aquestes condicions».

Pas 2. Projecte i acords amb la comunitat

L’arquitecte redacta el projecte bàsic i la documentació d’execució (apartat 9). Amb el projecte, el propietari demana a la comunitat els acords que calguin.

Pas 3. Llicència urbanística

A Barcelona, el canvi d’ús a habitatge necessita sempre una llicència urbanística amb projecte signat per un tècnic competent, i l’ordenança municipal d’obres exigeix un informe urbanístic previ en les reformes amb canvi d’ús. El termini legal per resoldre és de dos mesos (tres si cal l’informe de prevenció d’incendis), tot i que els requeriments d’esmena el suspenen. En demanar-la es paguen la taxa de la llicència i l’ICIO, que a Barcelona és el 4 % del pressupost d’execució material.

Pas 4. Obres amb direcció facultativa

Les obres s’executen amb direcció d’obra i direcció d’execució, i amb coordinació de seguretat i salut. És el moment de l’aïllament, les instal·lacions, la sortida de fums, la barrera contra el radó i la nova fusteria. Si l’edifici és anterior al 2002, cal revisar si hi ha amiant en els elements que es tocaran. Sobre la seqüència d’una obra, vegeu les fases d’una reforma.

Pas 5. Final d’obra, primera ocupació i cèdula d’habitabilitat

En acabar, la direcció facultativa emet el certificat final d’obra i es comunica la primera ocupació a l’Ajuntament. Amb això se sol·licita la cèdula d’habitabilitat de primera ocupació per canvi d’ús (informació de la Generalitat), imprescindible per contractar els subministraments com a habitatge, llogar o vendre. També s’emeten els butlletins de les instal·lacions i el certificat d’eficiència energètica.

Pas 6. Escriptura, Registre de la Propietat i Cadastre

Amb la llicència, el certificat final i la cèdula, el local es pot escripturar com a habitatge davant notari (modificació de la descripció de l’element privatiu), inscriure el nou ús al Registre de la Propietat i declarar-lo al Cadastre. A partir d’aleshores l’antic local és, a tots els efectes, un habitatge.

11. Quant costa i quant triga convertir un local en habitatge?

Cada local és diferent, però com a orientació, convertir un local en habitatge comporta aquests terminis:

En total, entre 8 i 14 mesos. Pel que fa al cost, convé comptar amb aquestes partides:

• Obra: depèn sobretot de l’estat del local i del que calgui resoldre (aïllament, instal·lacions completes, sortida de fums, accés, banys i cuina).
• Honoraris tècnics: estudi de viabilitat, projecte i direcció d’obra. Vegeu quins són els honoraris d’un arquitecte.
• Impostos i taxes municipals: ICIO (4 % del pressupost d’execució material a Barcelona) i taxa de la llicència.
• Visat col·legial i entitats de control, quan calguin.
• Final d’obra: butlletins d’instal·lacions, certificat energètic i cèdula d’habitabilitat.
• Notaria, Registre i Cadastre.

A Kaitek els honoraris es paguen per fases: primer l’estudi de viabilitat i el projecte, i la direcció d’obra en començar i durant l’obra. Si l’estudi de viabilitat s’ha encarregat i pagat abans per separat, el seu import es descompta del projecte, i si en qualsevol fase el resultat és negatiu, el client pot no continuar.

12. Els motius més freqüents pels quals un canvi d’ús no tira endavant

Quan no es pot convertir un local en habitatge, gairebé sempre és per algun d’aquests motius:

1. La finca ja ha exhaurit la seva densitat d’habitatges.
2. El local té menys de 3 m de façana o no arriba als 40 m² útils.
3. Les peces principals no poden tenir llum i ventilació natural (local molt profund i sense pati, o pati d’illa edificat).
4. No hi ha manera de portar l’extracció de la cuina a la coberta.
5. Els estatuts ho prohibeixen i la comunitat no els modifica.
6. Una modificació del PGM del barri no admet l’habitatge en planta baixa en aquell carrer, o l’edifici està catalogat.
7. L’alçada lliure no arriba a 2,40 m i no es pot guanyar (per exemple, baixant el terra).

Aprofundim en cadascun a els problemes més habituals en convertir un local en habitatge. Si has de comprar un local per convertir-lo, també t’interessa la nostra due diligence abans de comprar.

13. Com t’ajudem a Kaitek Arquitectura

Som un estudi d’arquitectura de Barcelona amb més de 20 anys d’experiència en rehabilitació, inspecció i canvis d’ús de local a habitatge. Fem l’estudi de viabilitat abans que compris o inverteixis, redactem el projecte, tramitem la llicència, dirigim l’obra i gestionem la cèdula d’habitabilitat fins que el local és legalment un habitatge. Tots els treballs els signen arquitectes col·legiats al COAC. Si vols convertir un local en habitatge, explica’ns el teu cas.

Preguntes freqüents sobre com convertir un local en habitatge

Normativa citada: Ajuntament de Barcelona, informació bàsica sobre el canvi d’ús a habitatge · Ordenances Metropolitanes d’Edificació (AMB) · Decret 141/2012 d’habitabilitat · Codi tècnic de l’edificació · Codi d’accessibilitat de Catalunya · Codi civil de Catalunya, llibre cinquè · Ordenança dels usos del paisatge urbà. Revisat l’octubre de 2026.