Les principals dificultats a l’hora de realitzar un canvi d’ús a Barcelona tenen a veure amb el compliment dels requisits normatius en cinc àmbits fonamentals: el planejament urbanístic, el codi civil, la normativa d’habitabilitat i el Codi Tècnic de l’Edificació. Si el projecte pot satisfer aquests requeriments, serà viable. A continuació, aprofundirem en ells.

Què cal comprovar per conèixer la viabilitat del canvi d’ús?

En un projecte de canvi d’ús de local a habitatge, cal tenir en compte els següents aspectes clau:

1. Ajustament amb el planejament urbanístic

El primer que s’ha de comprovar és la compatibilitat de l’ús residencial amb la parcel·la. Si l’edifici no es troba fora d’ordenació, és fonamental verificar quantes vivendes admet la parcel·la segons la normativa. Si la parcel·la té menys vivendes que el nombre màxim permès, significa que no ha exhaurit la seva densitat màxima de vivendes, fet que fa viable el canvi d’ús, sempre que compleixi la resta dels requisits. Si ja s’ha assolit la densitat màxima, el canvi d’ús no serà viable. Aquest és el primer pas en l’estudi de viabilitat.

A l’àrea metropolitana de Barcelona, aquesta regulació es troba al Pla General Metropolità. A la resta de Catalunya, cal revisar la normativa específica del municipi on es trobi l’edifici.

2. Compliment del Codi Civil

A edificis plurifamiliars, cal tenir en compte les circumstàncies que regula el dret civil. Els Estatuts d’una comunitat de propietaris poden prohibir el canvi d’ús de locals a habitatge. Si no es prohibeix, el Codi Civil Català exigeix l’autorització de la comunitat de propietaris per a qualsevol intervenció que afecti els elements comuns de l’edifici. El canvi d’ús sol requerir modificacions en aquests elements per complir els requisits d’habitabilitat i constructius, que es detallen més endavant.

3. Requisits de la normativa d’habitabilitat

El decret 141/2012 de Catalunya regula les condicions d’habitabilitat per a habitatges nous creats a partir d’un canvi d’ús. Aquest decret estableix superfícies mínimes per a cada estança (sales, habitacions, cuina, bany), requisits de ventilació i il·luminació natural, i accessibilitat (per exemple, disposar de recorreguts i banys practicables en cadira de rodes).

A Barcelona i la seva àrea metropolitana, a més, s’han de complir les condicions d’habitabilitat de les Ordenances Metropolitanes d’Edificació (OME).

Per determinar la viabilitat d’aquest aspecte, és necessari elaborar un plànol de l’estat actual del local i proposar una distribució de l’habitatge que compleixi tots els requisits. Si no és possible distribuir l’habitatge d’acord amb aquests requisits, el projecte no serà viable.

4. Compliment del Codi Tècnic de l’Edificació

El Codi Tècnic de l’Edificació estableix els requisits que han de complir els edificis, tant nous com aquells que provenen d’un canvi d’ús. Les vivendes noves han de garantir la seguretat estructural, la protecció davant incendis, l’aïllament acústic, la salubritat i l’eficiència energètica.

Tot i que en general sempre existeix una solució tècnica per complir amb aquests requisits, aquest aspecte pot representar un obstacle per a la viabilitat econòmica del projecte. No obstant això, aquesta qüestió es pot valorar durant la fase d’estudis previs.

En resum, conèixer la viabilitat d’un canvi d’ús implica complir els requisits normatius en urbanisme, dret civil, habitabilitat i construcció. Cada un d’aquests aspectes ha de ser avaluat acuradament abans d’iniciar el projecte.

Com es tramita un projecte de canvi d’ús?

Un cop comprovada la viabilitat del canvi d’ús, les fases per dur a terme el projecte són les següents:

  1. Redactar el projecte de canvi d’ús. En el projecte es descriuen amb precisió les obres per complir amb tots els requisits normatius. Inclou la memòria descriptiva, la justificació normativa, els plànols generals de l’obra i els detalls constructius. Aquest projecte es presenta a l’Ajuntament, i un cop aquest atorga la llicència d’obres, el canvi d’ús està garantit.

Paral·lelament, mentre l’ajuntament resol la sol·licitud de llicència, es pot obtenir pressupost de diferents constructores per contractar l’execució de les obres.

  1. Execució de les obres. Les obres les realitza un constructor, sota la direcció facultativa dels arquitectes. L’experiència aquí és fonamental: cal resoldre qualsevol imprevist, assegurar l’execució correcta de les solucions tècniques descrites al projecte i vetllar per la seguretat i la salut a l’obra. A més, un bon control d’obra permet tenir acotat el pressupost i evitar desviacions que puguin comprometre l’èxit del projecte.
  2. Tramitació del final d’obra. Un cop finalitzades les obres, es tramita la documentació següent:

En resum, un canvi d’ús és un projecte complex, ja que suposa la modificació de la qualificació urbanística d’un immoble. Aquest procés va més enllà d’una reforma interior, ja que comporta una sèrie d’implicacions legals, urbanístiques i tècniques que cal gestionar amb el màxim rigor per garantir la viabilitat del projecte.

A Kaitek Arquitectura, arquitectes a Barcelona, som especialistes en la transformació i optimització d’espais, i la nostra experiència aporta més valor als projectes de canvi d’ús. Combinen el coneixement profund de la normativa amb una visió innovadora per dur a terme els vostres projectes. Esperem que aquest article us hagi servit per entendre millor l’abast dels projectes de canvi d’ús.

Si esteu valorant transformar un local a habitatge, no dubteu a contactar-nos per explicar-nos les vostres necessitats o sol·licitar pressupost per a un projecte de canvi d’ús de local a habitatge.