1. Marc normatiu
Des de l’any 2015, l’administració del govern central va decidir implementar mesures de prevenció i millora per a la correcta conservació dels edificis ja construïts. Mitjançant el decret 67/2015 de 5 de maig, per al foment del deure conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges mitjançant inspeccions tècniques de l’edifici; es busca millorar la seguretat, l’accessibilitat i l’eficiència energètica de l’edifici. Aquest decret recull l’obligatorietat de la redacció i el lliurament a l’administració dels documents ITE i del Programa de Rehabilitació d’un edifici.
L’aprovació d’un Programa de Rehabilitació d’un edifici és una obligació de la propietat a partir del moment que disposa d’un informe tècnic de l’edifici (ITE) que reculli l’existència de deficiències. El Programa de Rehabilitació és el document base necessari per aprovar un programa d’intervenció valorat i de la seva existència depèn la garantia de conservació, manteniment i rehabilitació d’un edifici.
2. Descripció del Programa de Rehabilitació
2.1 En què consisteix
El Programa de Rehabilitació forma part del conjunt de documents que componen el Llibre de l’Edific. La funció del programa de rehabilitació és preveure una planificació de les intervencions necessàries de rehabilitació, conservació i millores a realitzar en un edifici amb deficiències arquitectòniques o tècniques. Les intervencions planificades han d’estar enfocades a incrementar els estàndards de qualitat pel que fa a la seguretat, salubritat, accessibilitat i eficiència energètica de l’edifici.
El programa de rehabilitació està compost per un conjunt de documents mitjançant els quals els propietaris tindran una visió global de les intervencions necessàries per rehabilitar el seu edifici i dels costos orientatius perquè aquesta rehabilitació sigui duta a terme.
2.2 Quins passos cal fer fins a la rehabilitació total
Una rehabilitació total d’un edifici és fer obres de millora que permetin a l’edifici obtenir les qualitats mínimes en seguretat, salubritat, accessibilitat i eficiència energètica. Tot seguit, s’exposen els sis passos necessaris en tota rehabilitació.
- Diagnòstic: mitjançant l’estudi realitzat prèviament a la redacció de l’informe tècnic de l’edifici ITE, cal realitza una llista de totes les deficiències o anomalies detectables. Els tècnics responsables de l’informe tècnic són els responsables d’estudiar totes les deficiències per valorar la gravetat i els riscos que generen cadascuna.
- Pla de rehabilitació: Amb el llistat de deficiències de l’informe tècnic com a base es procedeix a la realització de propostes tècniques per corregir i/o millorar les deficiències detectades, incloent-hi els terminis d’execució orientatius i els costos aproximats.
- Projecte de rehabilitació (si escau): No sempre cal redactar un projecte, encara que moltes vegades no és obligatori però és recomanable. Seguint les propostes del pla de rehabilitació s’expressa amb tota mena de documentació les solucions constructives a realitzar mitjançant els documents següents; memòria, plànols, mesuraments, pressupost i plec de condicions.
- Tancament de contractes i pressupostos: Amb el projecte de rehabilitació finalitzat se sol·licita pressupost per a les obres a diverses empreses. Nosaltres som experts en gestió d’obres (comparem pressupostos, aclarim detalls tècnics amb els constructors, redactem contractes i establim terminis de lliurament i control) encara que si es tracta d’una cosa relativament senzilla (una reparació petita) ho podria fer un particular o la mateixa comunitat si ja té experiència. Sempre s’ha de cenyir estrictament al projecte, la direcció tècnica i les normes urbanístiques corresponents.
- Execució de les obres: Seguint les pautes del projecte de rehabilitació i sota la direcció tècnica del tècnic responsable s’executen les obres per solucionar o millorar els elements de l’edifici que han de ser rehabilitats.
- Certificat final d’obra: en acabar els treballs el tècnic responsable de l’execució ha de valorar l’estat de la rehabilitació i determinar si aquesta ha estat correctament executada, en cas afirmatiu serà l’encarregat d’acreditar-la correcta execució de les millores i el final de les obres.
2.3 Documentació que conté el Programa de Rehabilitació
-
Identificació i dades prèvies
Abans de redactar el programa cal fer una identificació correcta de l’edifici i dels seus sistemes constructius, permetent una bona valoració de l’estat actual de l’immoble i la gravetat que representa cadascuna de les seves deficiències. Amb l’informe tècnic de l’edifici ITE com a base, es fa una anàlisi de les deficiències i les prioritats de reparació d’aquestes. Buscant sempre prioritzar la seguretat, la salubritat, l’accessibilitat, l’eficiència energètica i les necessitats dels usuaris; en aquest ordre.
-
Propostes i fases d’intervenció
S’han de redactar propostes de millora per a cadascuna de les deficiències trobades i fer una programació en el temps de cadascuna de les millores que garanteixi que es dóna prioritat a les deficiències rellevants.
-
Planificació financera
Mitjançant les millores proposades i la seva planificació en el temps s’ha de fer un estudi aproximat dels costos de les obres de millora per garantir que, arribats el moment de l’execució de les obres, els fons reservats seran suficients per fer front a les despeses previstes.
-
Aprovació, signatura del pla de rehabilitació i entrega
Un cop finalitzats tots els documents, el tècnic supervisor i la propietat de l’immoble hauran d’aprovar i signar el conjunt dels documents. Finalment serà la propietat lencarregada de custodiar el pla de rehabilitació juntament amb la resta de documentació que compon el llibre de ledifici.
3. Exemple de Programa de Rehabilitació
EJ 1. IDENTIFICACIÓ
EJ 1.1 IDENTIFICACIÓ DE L’EDIFICI
Ubicació: Carrer XXXXXX, Hospitalet de Llobregat. CP: 08902, Barcelona.
Ref. Cadastral: XXXXX101 DF2870A
Per discrepàncies amb les dades proposades al cadastre la direcció de l’edifici no coincideix amb l’edifici avaluat.
EJ 1.2 IDENTIFICACIÓ DE LA PROPIETAT
Règim jurídic de la propietat: Propietat horitzontal.
Titular: Comunitat de propietaris de XXXXX 3. NIF/CIF: XXXXX802M
Representant: Miquel XXXXXXXXXXX
EJ 1.3 IDENTIFICACIÓ DEL TÈCNIC RESPONSABLE
Tècnic: KAITEK ARQUITECTURA
Titulació: Arquitecte
Col·legi professional: COAC
Direcció: Passeig compte Vilardaga nº15, Sant Feliu de Llobregat. CP: 08980, Barcelona.
EJ 1.4 INSPECCIÓ TÈCNICA DE L’EDIFI DE REFERÈNCIA
Codi de l’informe: AAAC7696 Codi de l’informe: AAAC7696
Tècnic redactor: KAITEK ARQUITECTURA
Titulació: Arquitecte
Col·legi professional: COAC col·legiat: XXXX
EJ 1.5 CERTIFICAT D’APTITUD DE REFERÈNCIA
Núm. d’expedient: XXXXCAXXXX
Qualificació del certificat: Apte Cautelarment/ Apte provisional / Apte
Vigència límit del certificat d’aptitud: XX/XX/XXXX
EJ 2. DADES PREVIES
EJ 2.1 DADES OBTINGUDES DEL CERTIFICAT D’APTITUD DE L’EDIFICI
LOCALITZACIÓ | QUALIFICACIÓ DE DEFICIÈNCIES TROBADES | ||||
Molt greus | |||||
Graves | Importants | Llevs | |||
Amb mesures cautelars executades | Amb mesures cautelars executades | ||||
ESTRUCTURA | Cimentació | ||||
Estructura vertical | |||||
Estructura horizontal | X | ||||
Estructura de coberta | |||||
Estructura d’escales | |||||
Embolicament | Tancaments verticals: Façanes mitgeres i buits | X | X | ||
Acabats de façana | X | X | |||
Fusteria exterior i tancaments | X | ||||
Elements adossats a façana | |||||
Altres elements de façana | X | ||||
Terrasses i cobertes planes | X | ||||
Cobertes inclinades | X | ||||
INSTAL·LACIONS | Instal·lació de fontaneria | ||||
Instal·lació elèctrica | X | ||||
Instal·lació de sanejament | X | ||||
Instal·lació del gas | |||||
Instal·lació d’ascensor | |||||
Altres instal·lacions | |||||
ALTRES | Altres subsistemes constructius | X |
2.2 LLISTAT DE DEFICIÈNCIES TROBADES
Núm. De deficiència en informe ITE | Definició de la deficiència | Gravetat |
D1 | Quadre de fissures verticals a la façana de celobert 1 | Important |
D2 | Armat de barana de formigó a coberta en oxidació | Leu |
D3 | Falta de manteniment desguàs de la coberta principal | Leu |
D4 | Absència de goteró a coberta de la caixa d’escala | Leu |
D5 | Absència de reixeta de protecció en baixant | Leu |
D6 | Fissures a l’acabat exterior de façana de celobert 1 | Leu |
D7 | Cable d’instal·lacions desordenat a la coberta | Leu |
D8 | Filtracions de coberta | Important |
D9 | Fusteria exterior en estat de podriment | Leu |
D10 | Pèrdua de revestiment a façana de celobert 2 | Important |
D11 | Fissures al celobert 1 | Leu |
D12 | Grieta horitzontal a façana de celobert 1 | Important |
D13 | Humitats de filtració a la coberta | Important |
D14 | Oxidació generalitzada de baranes al celobert 2 | Leu |
D15 | Oxidació armat amb cantell de forjat amb caiguda d’acabat | Important |
D16 | Absència d’ampit a les finestres de la façana principal | Leu |
D17 | Desguàs obstruït al celobert 3 | Leu |
D18 | Filtració al colze de baixant | Leu |
D19 | Incompliment del REBT del 2002, cables sense entubat | Leu |
2.3 TERMINI MÀXIMA PER A L’APROVACIÓ del PROGRAMA DE REHABILITACIÓ
Com que la data de recepció de l’informe ITE per part de la propietat va ser 28/06/2017. El termini màxim per a l’aprovació del programa de rehabilitació queda fixat per al 28/06/2018.
3. PROPOSTES D’INTERVENCIÓ
3.1 PROPOSTES D’INTERVENCIÓ EN ELEMENTS ESTRUCTURALS
Nivells de prioritat (immediata, urgent, diferida en el temps)
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
|
3.2 PROPOSTES D’INTERVENCIÓ EN ELEMENTS DE L’ENVOLTAMENT
Nivells de prioritat (immediata, urgent, diferida en el temps)
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I1. | Patio de llums 1. | Sanejament i reconstrucció d’acabat de les façanes del celobert 1 mitjançant picat d’acabat fins a estrat resistent del parament, seguit de l’aplicació d’una nova capa d’acabat de morter de ciment, finalitzant l’aplicació de pintura d’acabat. | Diferida en el temps |
3500€ |
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I2. | Patio de llums 2. | Tractament superficial de protecció anticorrosiva a l’armat visible al pati 2, seguit d’una capa d’acabat de la zona amb morter de reparació, finalitzant amb una aplicació de pintura d’acabat. | Urgent |
800€ |
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I3. | Coberta principal. | Tractament superficial de protecció anticorrosiva a l’armat visible de la barana a coberta, seguit d’una capa d’acabat de la zona amb absència de morter de reparació, finalitzant amb una aplicació de pintura d’acabat.< /td> | Diferit en el temps |
250€ |
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I4. | Patio de llums 2. | Tractament superficial de protecció antioxidació en els elements metàl·lics adossats a la façana del celobert 2, seguit d’un acabat amb pintura protectora davant de la corrosió. | Diferida en el temps |
500€ |
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I5. | Coberta principal | Manteniment i neteja dels embornals de la coberta principal. | Diferida en el temps |
100€ |
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I6. | Coberta principal | Instal·lació de làmina asfàltica per a la impermeabilització de la coberta principal. | Urgent |
5600€ |
3.3 PROPOSTES D’INTERVENCIÓ EN ELEMENTS DE LES INSTAL·LACIONS
Nivells de prioritat (immediata, urgent, diferida en el temps)
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I7. | Patio de llums 3. | Desobstrucció de l’embornal del celobert 3, amb posterior instal·lació d’un nou embornal. | Diferida en el temps |
500€ |
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I8. | Patio de llums 1. | Instal·lació de reixeta de protecció contra la intrusió d’elements o insectes a la coronació del baixant del celobert 1. | Urgent |
280€ |
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I9. | Nucli d’escala | Col·locació d’un nou colze de baixant, amb una nova fixació a la baixant i el col·lector correcta. | Urgent |
400€ |
3.4 PROPOSTES D’INTERVENCIÓ EN ALTRES SISTEMES
Nivells de prioritat (immediata, urgent, diferida en el temps)
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I10. | Coberta principal. | Canalització dels cables d’instal·lacions a coberta, mitjançant entubat fix dels cables pels paraments verticals. | Diferida en el temps |
400€ |
Núm. intervenció | Localització | Descripció de la proposta | Prioritat | Cost estimat |
I11. | Planta baixa. | Entubat dels cables de la instal·lació elèctrica que discorren per les zones comunes a la recerca del compliment del REBT del 2002 | Urgent |
900€ |
4. FASES D’INTERVENCIÓ EN FUNCIÓ DE LA PRIORITAT
4.1 FASE 1
Intervencions a realitzar durant la FASE 1 | Cost aproximat | Inici previst | Durada prevista | Final d’obra previst |
I6 | 5600€ | Gener 2019 | 3 mesos | Abril 2019 |
I7 | 600€ | Gener 2019 | 1 mes | Febrer 2019 |
I9 | 600€ | Gener 2019 | 1 mes | Febrer 2019 |
Cost estimat i aproximat de les obres: 6800 €
Cost estimat i aproximat dels honoraris professionals: 1800 €
Cost estimat i aproximat de les taxes i autoritzacions administratives: 400 €
Cost estimat i aproximat per a imprevistos: 1000€
COST TOTAL de la FASE 1: 9.100€
4.2 FASE 2
Intervencions a realitzar durant la FASE 2 | Cost aproximat | Inici previst | Durada prevista | Final d’obra previst |
I1 | 3500€ | Gener 2021 | 1 mes | Febrer 2021 |
I2 | 1000€ | Gener 2021 | 1 mes | Febrer 2021 |
I3 | 250€ | Gener 2021 | 1 mes | Febrer 2021 |
I8 | 180€ | Gener 2021 | 1 mes | Febrer 2021 |
Cost estimat i aproximat de les obres: 4930 €
Cost estimat i aproximat dels honoraris professionals: 1400 €
Cost estimat i aproximat de les taxes i autoritzacions administratives: 400 €
Cost estimat i aproximat per a imprevistos: 500€
COST TOTAL de la FASE 2: 7.230€
4.3 FASE 3
Intervencions a realitzar durant la FASE 2 | Cost aproximat | Inici previst | Durada prevista | Final d’obra previst |
I4 | 600€ | Gener 2022 | 1 mes | Febrer 2022 |
I5 | 100€ | Gener 2022 | 1 mes | Febrer 2022 |
I10 | 400€ | Gener 2022 | 1 mes | Febrer 2022 |
I11 | 900€ | Gener 2022 | 1 mes | Febrer 2022 |
Cost estimat i aproximat de les obres: 2000 €
Cost estimat i aproximat dels honoraris professionals: 600 €
Cost estimat i aproximat de les taxes i autoritzacions administratives: 0€
Cost estimat i aproximat per a imprevistos: 0€
COST TOTAL de la FASE 2: 2.600€
4.4 COST TOTAL DE LES FASES D’INTERVENCIÓ
El total de totes les fases previstes en un període de quatre anys és de 18.930 €.
Amb el conjunt d’actuacions proposades en aquest document, es pretén assolir els nivells de seguretat, salubritat i accessibilitat necessaris per al desenvolupament correcte de la funció destinada per a l’edifici, habitatges.
5. PLANIFICACIÓ FINANCERA PER A LES OBRES DEL PROGRAMA DE REHABILITACIÓ
5.1 FONS ECONÒMICS EXISTENTS PER PORTAR A TERME LA REHABILITACIÓ
En el moment de la redacció del programa de rehabilitació la comunitat disposa de fons reservats per a les obres de rehabilitació de 5200€
5.2 SUBVENCIONS
5.2.1 SUBVENCIONS SOL·LICITADES
Nom de la Subvenció | Data de petició | Fons sol·licitats |
Ajudes a Obres no estructurals | 08/03/2018 | 7.572,00€ |
5.2.2 SUBVENCIONS ATORGADES
Nom de la Subvenció | Data d’atorgació | Fons atorgats |
Ajudes a Obres no estructurals | 21/09/2018 | 4.732,50€ |
5.3 SISTEMES DE FINANÇAMENT ADDICIONALS
Import necessari de finançament per a l’execució de la rehabilitació XXXX€
En el quadre següent es desglossen els mètodes de finançament escollits.
Import per finançar | Forma de finançament |
8997,50€ | Vessaments |
5.4 PLANIFICACIÓ DEL FINANÇAMENT
5.4.1 PLANIFICACIÓ DEL FINANÇAMENT DE LA FASE 1
Quadre de derrames per a la Fase 1:
Gener | Febrer | Març | Abril | Maig | Juny | Juliol | Agost | Set. | Oct. | Nov. | Des. | |
2018 | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 225€ | 225€ | 225€ |
Quadre de tresoreria per a la Fase 1:
Gener | Febrer | Març | Abril | Maig | Juny | Juliol | Agost | Set. | Oct. | Nov. | Des. | ||
2018 | Ingressos | – | – | – | – | – | – | – | – | – | 225€ | 225€ | 225€ |
Gastos | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
Tresoreria | – | – | – | – | – | – | – | – | 9957,5€ | 10.157,50€ | 10382,50€ | 10.607,50€ |
5.4.2 PLANIFICACIÓ DEL FINANÇAMENT DE LA FASE 2
Quadre de derrames per a la Fase 2:
Gener | Febrer | Març | Abril | Maig | Juny | Juliol | Agost | Set. | Oct. | Nov. | Des. | |
2019 | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
2020 | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
Quadre de tresoreria per a la Fase 2:
Gener | Febrer | Març | Abril | Maig | Juny | Juliol | Agost | Set. | Oct. | Nov. | Des. | ||
2019 | Ingressos | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
Gastos | 9100€ | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
Tresoreria | 1732,50€ | 1957,50€ | 2182,50€ | 2407,50€ | 2632,50€ | 2857,50€ | 3082,50€ | 3307,50€ | 3532,50€ | 3757,50€ | 3982,50€ | 4207,50€ | |
2020 | Ingressos | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
Gastos | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
Tresoreria | 4432,50€ | 4657,5€ | 48882,50€ | 5107,5€ | 5332,50€ | 5557,50€ | 5782,5€ | 6007,50€ | 6232,50€ | 6457,50€ | 6682,50€ | 6907,50€ |
5.4.3 PLANIFICACIÓ DEL FINANÇAMENT DE LA FASE 3
Quadre de derrames per a la Fase 3:
Gener | Febrer | Març | Abril | Maig | Juny | Juliol | Agost | Set. | Oct. | Nov. | Des. | |
2021 | 325€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
Quadre de tresoreria per a la Fase 3:
Gener | Febrer | Març | Abril | Maig | Juny | Juliol | Agost | Set. | Oct. | Nov. | Des. | ||
2021 | Ingressos | 325€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ | 225€ |
Gastos | 7230€ | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
Tresoreria | 2,5€ | 227,5€ | 452,5€ | 677,5€ | 902,5€ | 1127,5€ | 1352,5€ | 1577,5€ | 1802,5€ | 2027,5€ | 2252,5€ | 2477,5€ | |
2022 | Ingressos | 122,50€ | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
Gastos | 2600€ | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | |
Tresoreria | 0€ | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
6. SUPERVISIÓ DEL PROGRAMA DE REHABILITACIÓ
El programa de rehabilitació aquí exposat a estat aprovat per la propietat i supervisat pel tècnic que el subscriu. En base a larticle 10c del Decret 67/2018, la propietat té lobligació de constituir fons reservats específics per afrontar les despeses derivades de lexecució de les obres descrites i aprovades en aquest Programa de Rehabilitació.
Autor del Programa de Rehabilitació
Nom: KAITEK ARQUITECTURA NIF: XXXXX802M En qualitat de: Tècnic qualificat
Signatura:
La propietat o el representant de la Comunitat de Propietaris
Nom: Xxxxxxxxxx NIF: xxxxxxxxxx En qualitat de: President
Signatura:
Deixeu un comentari