1. Marc normatiu

Des de l’any 2015, l’administració del govern central va decidir implementar mesures de prevenció i millora per a la correcta conservació dels edificis ja construïts. Mitjançant el decret 67/2015 de 5 de maig, per al foment del deure conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges mitjançant inspeccions tècniques de l’edifici; es busca millorar la seguretat, l’accessibilitat i l’eficiència energètica de l’edifici. Aquest decret recull l’obligatorietat de la redacció i el lliurament a l’administració dels documents ITE i del Programa de Rehabilitació d’un edifici.

L’aprovació d’un Programa de Rehabilitació d’un edifici és una obligació de la propietat a partir del moment que disposa d’un informe tècnic de l’edifici (ITE) que reculli l’existència de deficiències. El Programa de Rehabilitació és el document base necessari per aprovar un programa d’intervenció valorat i de la seva existència depèn la garantia de conservació, manteniment i rehabilitació d’un edifici.

2. Descripció del Programa de Rehabilitació

2.1 En què consisteix

El Programa de Rehabilitació forma part del conjunt de documents que componen el Llibre de l’Edific. La funció del programa de rehabilitació és preveure una planificació de les intervencions necessàries de rehabilitació, conservació i millores a realitzar en un edifici amb deficiències arquitectòniques o tècniques. Les intervencions planificades han d’estar enfocades a incrementar els estàndards de qualitat pel que fa a la seguretat, salubritat, accessibilitat i eficiència energètica de l’edifici.

El programa de rehabilitació està compost per un conjunt de documents mitjançant els quals els propietaris tindran una visió global de les intervencions necessàries per rehabilitar el seu edifici i dels costos orientatius perquè aquesta rehabilitació sigui duta a terme.

2.2 Quins passos cal fer fins a la rehabilitació total

Una rehabilitació total d’un edifici és fer obres de millora que permetin a l’edifici obtenir les qualitats mínimes en seguretat, salubritat, accessibilitat i eficiència energètica. Tot seguit, s’exposen els sis passos necessaris en tota rehabilitació.

  • Diagnòstic: mitjançant l’estudi realitzat prèviament a la redacció de l’informe tècnic de l’edifici ITE, cal realitza una llista de totes les deficiències o anomalies detectables. Els tècnics responsables de l’informe tècnic són els responsables d’estudiar totes les deficiències per valorar la gravetat i els riscos que generen cadascuna.
  • Pla de rehabilitació: Amb el llistat de deficiències de l’informe tècnic com a base es procedeix a la realització de propostes tècniques per corregir i/o millorar les deficiències detectades, incloent-hi els terminis d’execució orientatius i els costos aproximats.
  • Projecte de rehabilitació (si escau): No sempre cal redactar un projecte, encara que moltes vegades no és obligatori però és recomanable. Seguint les propostes del pla de rehabilitació s’expressa amb tota mena de documentació les solucions constructives a realitzar mitjançant els documents següents; memòria, plànols, mesuraments, pressupost i plec de condicions.
  • Tancament de contractes i pressupostos: Amb el projecte de rehabilitació finalitzat se sol·licita pressupost per a les obres a diverses empreses. Nosaltres som experts en gestió d’obres  (comparem pressupostos, aclarim detalls tècnics amb els constructors, redactem contractes i establim terminis de lliurament i control) encara que si es tracta d’una cosa relativament senzilla (una reparació petita) ho podria fer un particular o la mateixa comunitat si ja té experiència. Sempre s’ha de cenyir estrictament al projecte, la direcció tècnica i les normes urbanístiques corresponents.
  • Execució de les obres: Seguint les pautes del projecte de rehabilitació i sota la direcció tècnica del tècnic responsable s’executen les obres per solucionar o millorar els elements de l’edifici que han de ser rehabilitats.
  • Certificat final d’obra: en acabar els treballs el tècnic responsable de l’execució ha de valorar l’estat de la rehabilitació i determinar si aquesta ha estat correctament executada, en cas afirmatiu serà l’encarregat d’acreditar-la correcta execució de les millores i el final de les obres.

2.3 Documentació que conté el Programa de Rehabilitació

  • Identificació i dades prèvies

Abans de redactar el programa cal fer una identificació correcta de l’edifici i dels seus sistemes constructius, permetent una bona valoració de l’estat actual de l’immoble i la gravetat que representa cadascuna de les seves deficiències. Amb l’informe tècnic de l’edifici ITE com a base, es fa una anàlisi de les deficiències i les prioritats de reparació d’aquestes. Buscant sempre prioritzar la seguretat, la salubritat, l’accessibilitat, l’eficiència energètica i les necessitats dels usuaris; en aquest ordre.

  • Propostes i fases d’intervenció

S’han de redactar propostes de millora per a cadascuna de les deficiències trobades i fer una programació en el temps de cadascuna de les millores que garanteixi que es dóna prioritat a les deficiències rellevants.

  • Planificació financera

Mitjançant les millores proposades i la seva planificació en el temps s’ha de fer un estudi aproximat dels costos de les obres de millora per garantir que, arribats el moment de l’execució de les obres, els fons reservats seran suficients per fer front a les despeses previstes.

  • Aprovació, signatura del pla de rehabilitació i entrega

Un cop finalitzats tots els documents, el tècnic supervisor i la propietat de l’immoble hauran d’aprovar i signar el conjunt dels documents. Finalment serà la propietat lencarregada de custodiar el pla de rehabilitació juntament amb la resta de documentació que compon el llibre de ledifici.

3. Exemple de Programa de Rehabilitació

 

EJ 1.    IDENTIFICACIÓ

EJ 1.1  IDENTIFICACIÓ DE L’EDIFICI

Ubicació: Carrer XXXXXX, Hospitalet de Llobregat. CP: 08902, Barcelona.

Ref. Cadastral: XXXXX101 DF2870A

Per discrepàncies amb les dades proposades al cadastre la direcció de l’edifici no coincideix amb l’edifici avaluat.

EJ 1.2  IDENTIFICACIÓ DE LA PROPIETAT

Règim jurídic de la propietat: Propietat horitzontal.

Titular: Comunitat de propietaris de XXXXX 3.                  NIF/CIF: XXXXX802M

Representant: Miquel XXXXXXXXXXX                             

EJ 1.3  IDENTIFICACIÓ DEL TÈCNIC RESPONSABLE

Tècnic: KAITEK ARQUITECTURA                    

Titulació: Arquitecte

Col·legi professional: COAC                                              

Direcció: Passeig compte Vilardaga nº15, Sant Feliu de Llobregat. CP: 08980, Barcelona.

EJ 1.4  INSPECCIÓ TÈCNICA DE L’EDIFI DE REFERÈNCIA

Codi de l’informe: AAAC7696     Codi de l’informe: AAAC7696

Tècnic redactor: KAITEK ARQUITECTURA

Titulació: Arquitecte

Col·legi professional: COAC                                 col·legiat: XXXX

EJ 1.5  CERTIFICAT D’APTITUD DE REFERÈNCIA

Núm. d’expedient: XXXXCAXXXX

Qualificació del certificat: Apte Cautelarment/ Apte provisional / Apte

Vigència límit del certificat d’aptitud: XX/XX/XXXX

EJ 2. DADES PREVIES

EJ 2.1  DADES OBTINGUDES DEL CERTIFICAT D’APTITUD DE L’EDIFICI

        LOCALITZACIÓ QUALIFICACIÓ DE DEFICIÈNCIES TROBADES
Molt greus      
Graves Importants Llevs
Amb mesures cautelars executades Amb mesures cautelars executades
ESTRUCTURA Cimentació
Estructura vertical
Estructura horizontal X
Estructura de coberta
Estructura d’escales
Embolicament Tancaments verticals: Façanes mitgeres i buits X X
Acabats de façana X X
Fusteria exterior i tancaments X
Elements adossats a façana
Altres elements de façana X
Terrasses i cobertes planes X
Cobertes inclinades X
INSTAL·LACIONS Instal·lació de fontaneria
Instal·lació elèctrica X
Instal·lació de sanejament X
Instal·lació del gas
Instal·lació d’ascensor
Altres instal·lacions
ALTRES Altres subsistemes constructius X

2.2  LLISTAT DE DEFICIÈNCIES TROBADES

Núm. De deficiència en informe ITE Definició de la deficiència Gravetat
D1 Quadre de fissures verticals a la façana de celobert 1 Important
D2 Armat de barana de formigó a coberta en oxidació Leu
D3 Falta de manteniment desguàs de la coberta principal Leu
D4 Absència de goteró a coberta de la caixa d’escala Leu
D5 Absència de reixeta de protecció en baixant Leu
D6 Fissures a l’acabat exterior de façana de celobert 1 Leu
D7 Cable d’instal·lacions desordenat a la coberta Leu
D8 Filtracions de coberta Important
D9 Fusteria exterior en estat de podriment  Leu
D10 Pèrdua de revestiment a façana de celobert 2 Important
D11 Fissures al celobert 1 Leu
D12 Grieta horitzontal a façana de celobert 1 Important
D13 Humitats de filtració a la coberta Important
D14 Oxidació generalitzada de baranes al celobert 2 Leu
D15 Oxidació armat amb cantell de forjat amb caiguda d’acabat Important
D16 Absència d’ampit a les finestres de la façana principal Leu
D17 Desguàs obstruït al celobert 3 Leu
D18 Filtració al colze de baixant Leu
D19 Incompliment del REBT del 2002, cables sense entubat Leu

2.3 TERMINI MÀXIMA PER A L’APROVACIÓ del PROGRAMA DE REHABILITACIÓ

Com que la data de recepció de l’informe ITE per part de la propietat va ser 28/06/2017. El termini màxim per a l’aprovació del programa de rehabilitació queda fixat per al 28/06/2018.

3. PROPOSTES D’INTERVENCIÓ

3.1  PROPOSTES D’INTERVENCIÓ EN ELEMENTS ESTRUCTURALS

Nivells de prioritat (immediata, urgent, diferida en el temps)

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
 

 

 

 

3.2  PROPOSTES D’INTERVENCIÓ EN ELEMENTS DE L’ENVOLTAMENT

Nivells de prioritat (immediata, urgent, diferida en el temps)

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I1. Patio de llums 1. Sanejament i reconstrucció d’acabat de les façanes del celobert 1 mitjançant picat d’acabat fins a estrat resistent del parament, seguit de l’aplicació d’una nova capa d’acabat de morter de ciment, finalitzant l’aplicació de pintura d’acabat. Diferida en el temps  

 

 

3500€

 

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I2. Patio de llums 2. Tractament superficial de protecció anticorrosiva a l’armat visible al pati 2, seguit d’una capa d’acabat de la zona amb morter de reparació, finalitzant amb una aplicació de pintura d’acabat. Urgent  

 

 

800€

 

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I3. Coberta principal. Tractament superficial de protecció anticorrosiva a l’armat visible de la barana a coberta, seguit d’una capa d’acabat de la zona amb absència de morter de reparació, finalitzant amb una aplicació de pintura d’acabat.< /td>

Diferit en el temps  

 

 

250€

 

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I4. Patio de llums 2. Tractament superficial de protecció antioxidació en els elements metàl·lics adossats a la façana del celobert 2, seguit d’un acabat amb pintura protectora davant de la corrosió. Diferida en el temps  

 

500€

 

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I5. Coberta principal Manteniment i neteja dels embornals de la coberta principal. Diferida en el temps  

100€

 

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I6. Coberta principal Instal·lació de làmina asfàltica per a la impermeabilització de la coberta principal. Urgent  

5600€

3.3  PROPOSTES D’INTERVENCIÓ EN ELEMENTS DE LES INSTAL·LACIONS

Nivells de prioritat (immediata, urgent, diferida en el temps)

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I7. Patio de llums 3. Desobstrucció de l’embornal del celobert 3, amb posterior instal·lació d’un nou embornal. Diferida en el temps  

 

500€

 

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I8. Patio de llums 1. Instal·lació de reixeta de protecció contra la intrusió d’elements o insectes a la coronació del baixant del celobert 1. Urgent  

 

280€

 

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I9. Nucli d’escala Col·locació d’un nou colze de baixant, amb una nova fixació a la baixant i el col·lector correcta. Urgent  

 

400€

 

3.4  PROPOSTES D’INTERVENCIÓ EN ALTRES SISTEMES

Nivells de prioritat (immediata, urgent, diferida en el temps)

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I10. Coberta principal. Canalització dels cables d’instal·lacions a coberta, mitjançant entubat fix dels cables pels paraments verticals. Diferida en el temps  

 

400€

 

Núm. intervenció Localització Descripció de la proposta Prioritat Cost estimat
I11. Planta baixa. Entubat dels cables de la instal·lació elèctrica que discorren per les zones comunes a la recerca del compliment del REBT del 2002 Urgent  

 

900€

4. FASES D’INTERVENCIÓ EN FUNCIÓ DE LA PRIORITAT

4.1  FASE 1

Intervencions a realitzar durant la FASE 1 Cost aproximat Inici previst Durada prevista Final d’obra previst
I6 5600€ Gener 2019 3 mesos Abril 2019
I7 600€ Gener 2019 1 mes Febrer 2019
I9 600€ Gener 2019 1 mes Febrer 2019

Cost estimat i aproximat de les obres: 6800 €

Cost estimat i aproximat dels honoraris professionals: 1800 €

Cost estimat i aproximat de les taxes i autoritzacions administratives: 400 €

Cost estimat i aproximat per a imprevistos: 1000€

COST TOTAL de la FASE 1:  9.100€

 4.2 FASE 2

Intervencions a realitzar durant la FASE 2 Cost aproximat Inici previst Durada prevista Final d’obra previst
I1 3500€ Gener 2021 1 mes Febrer 2021
I2 1000€ Gener 2021 1 mes Febrer 2021
I3 250€ Gener 2021 1 mes Febrer 2021
I8 180€ Gener 2021 1 mes Febrer 2021

Cost estimat i aproximat de les obres: 4930 €

Cost estimat i aproximat dels honoraris professionals: 1400 €

Cost estimat i aproximat de les taxes i autoritzacions administratives: 400 €

Cost estimat i aproximat per a imprevistos: 500€

COST TOTAL de la FASE 2: 7.230€

4.3 FASE 3

Intervencions a realitzar durant la FASE 2 Cost aproximat Inici previst Durada prevista Final d’obra previst
I4 600€ Gener 2022 1 mes Febrer 2022
I5 100€ Gener 2022 1 mes Febrer 2022
I10 400€ Gener 2022 1 mes Febrer 2022
I11 900€ Gener 2022 1 mes Febrer 2022

Cost estimat i aproximat de les obres: 2000 €

Cost estimat i aproximat dels honoraris professionals: 600 €

Cost estimat i aproximat de les taxes i autoritzacions administratives: 0€

Cost estimat i aproximat per a imprevistos: 0€

COST TOTAL de la FASE 2: 2.600€

 4.4 COST TOTAL DE LES FASES D’INTERVENCIÓ

El total de totes les fases previstes en un període de quatre anys és de 18.930 €.

Amb el conjunt d’actuacions proposades en aquest document, es pretén assolir els nivells de seguretat, salubritat i accessibilitat necessaris per al desenvolupament correcte de la funció destinada per a l’edifici, habitatges.

 5. PLANIFICACIÓ FINANCERA PER A LES OBRES DEL PROGRAMA DE REHABILITACIÓ

5.1 FONS ECONÒMICS EXISTENTS PER PORTAR A TERME LA REHABILITACIÓ

En el moment de la redacció del programa de rehabilitació la comunitat disposa de fons reservats per a les obres de rehabilitació de 5200€

 

5.2  SUBVENCIONS

5.2.1       SUBVENCIONS SOL·LICITADES

Nom de la Subvenció Data de petició Fons sol·licitats
Ajudes a Obres no estructurals 08/03/2018 7.572,00€

5.2.2       SUBVENCIONS ATORGADES

Nom de la Subvenció Data d’atorgació Fons atorgats
Ajudes a Obres no estructurals 21/09/2018 4.732,50€

5.3  SISTEMES DE FINANÇAMENT ADDICIONALS

Import necessari de finançament per a l’execució de la rehabilitació XXXX€

En el quadre següent es desglossen els mètodes de finançament escollits.

Import per finançar Forma de finançament
8997,50€ Vessaments

5.4  PLANIFICACIÓ DEL FINANÇAMENT

5.4.1        PLANIFICACIÓ DEL FINANÇAMENT DE LA FASE 1

Quadre de derrames per a la Fase 1:

Gener Febrer Març Abril Maig Juny Juliol Agost Set. Oct. Nov. Des.
2018 – – – – – – – – – 225€ 225€ 225€

Quadre de tresoreria per a la Fase 1:

Gener Febrer Març Abril Maig Juny Juliol Agost Set. Oct. Nov. Des.
2018 Ingressos – – – – – – – – – 225€ 225€ 225€
Gastos – – – – – – – – – – – –
Tresoreria – – – – – – – – 9957,5€ 10.157,50€ 10382,50€ 10.607,50€

5.4.2        PLANIFICACIÓ DEL FINANÇAMENT DE LA FASE 2

Quadre de derrames per a la Fase 2:

Gener Febrer Març Abril Maig Juny Juliol Agost Set. Oct. Nov. Des.
2019 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€
2020 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€

Quadre de tresoreria per a la Fase 2:

Gener Febrer Març Abril Maig Juny Juliol Agost Set. Oct. Nov. Des.
2019 Ingressos 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€
Gastos   9100€ – – – – – – – – – – –
Tresoreria 1732,50€ 1957,50€ 2182,50€ 2407,50€ 2632,50€ 2857,50€ 3082,50€ 3307,50€ 3532,50€ 3757,50€ 3982,50€ 4207,50€
2020 Ingressos 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€
Gastos – – – – – – – – – – – –
Tresoreria 4432,50€ 4657,5€ 48882,50€ 5107,5€ 5332,50€ 5557,50€ 5782,5€ 6007,50€ 6232,50€ 6457,50€ 6682,50€ 6907,50€

5.4.3        PLANIFICACIÓ DEL FINANÇAMENT DE LA FASE 3

Quadre de derrames per a la Fase 3:

Gener Febrer Març Abril Maig Juny Juliol Agost Set. Oct. Nov. Des.
2021 325€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€

Quadre de tresoreria per a la Fase 3:

Gener Febrer Març Abril Maig Juny Juliol Agost Set. Oct. Nov. Des.
2021 Ingressos 325€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€ 225€
Gastos 7230€ – – – – – – – – – – –
Tresoreria 2,5€ 227,5€ 452,5€ 677,5€ 902,5€ 1127,5€ 1352,5€ 1577,5€ 1802,5€ 2027,5€ 2252,5€ 2477,5€
2022 Ingressos 122,50€ – – – – – – – – – – –
Gastos 2600€ – – – – – – – – – – –
Tresoreria 0€ – – – – – – – – – – –

6.     SUPERVISIÓ DEL PROGRAMA DE REHABILITACIÓ

El programa de rehabilitació aquí exposat a estat aprovat per la propietat i supervisat pel tècnic que el subscriu. En base a larticle 10c del Decret 67/2018, la propietat té lobligació de constituir fons reservats específics per afrontar les despeses derivades de lexecució de les obres descrites i aprovades en aquest Programa de Rehabilitació.

Autor del Programa de Rehabilitació

Nom: KAITEK ARQUITECTURA NIF: XXXXX802M En qualitat de: Tècnic qualificat

Signatura:

 

La propietat o el representant de la Comunitat de Propietaris

Nom: Xxxxxxxxxx    NIF:   xxxxxxxxxx                En qualitat de: President

Signatura: